小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。
小产权房的主要来源分为三种：“一是国家为了推进公有房制度改革，促进住房进入消费品市场，1991年，通过颁布《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》，明确了在住房制度上全部产权和部分产权的区别，也就是第一次在房屋所有权的提法上有了‘大产权’和‘小产权’。 ‘小产权房’即部分产权，‘大产权房’即全部产权，包括房屋的使用权、继承权、收益权、处分权和占用权。而当时‘小产权房’即没有按照市场价格购买的‘公房’（只有永久的使用权和继承权，收益权和处分权的行使限定在一定时间范围内）；二是针对于登记的产权单位划分，土地证为‘母证’房产证是‘总证’，两证齐全就是‘大产权房’，这是由土地开发商来办理的。在房屋建成销售以后，由开发者为购买者办理的分户土地证是‘子证’房产证叫‘户证’，这个就是‘小产权房’。可以看出，这是一种分割的‘大’与‘小’之分。第三种就是时下说的最多的‘小产权房’，因‘小产权证’即‘乡产权证’而来，区别于国家法定部门颁发 的合法的产权证(大产权证)，是由乡镇政府为在集 体土地上建造的房屋或是由农民自行组织建造的所谓的‘商品房’颁发的‘乡产权证’，其对应的房产也叫‘小产权房’。”(P46)
“小产权房是指一些集体经济组织或者开发商在集体土地上建设的房屋或是由农民自行组织建造并供出售的‘商品房’， ‘小产权房’未缴纳土地出让金等费用，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向经济组织成员以外的城市居民销售”。(P16)我认为，这个概念对于小产权房特点把握最为全面也浅显易懂。
据焦点天津房地产网调查，天津不仅近郊地区有小产权房在销售，远郊地区也有所分布，据调查问卷显示，在西青区中北镇、南开区王顶堤、东丽区华明镇、北辰区双街镇、塘沽区等地区均有小产权房在销售，并且不止近郊，远郊地区也可始有所分布，虽然是分布零星，却也有遍地开花之势。“据有关部门统计，2007年天津有200万平方米左右的小产权房在销售” (P18)。可见天津市小产权房的分布和分散是多门的广泛。
焦点天津房地产网面向网友的调查显示，超过半数的人表示会考虑购买小产权房，且随着城市外扩趋势的进一步加快，是否位于市郊也已不是购房人考虑的首要要素。在调查问卷中，关于据有关部门统计，2007年天津郊县地区小产权房销售量约占当年合法商品房销售市场的20%。
在调查问卷中，在调查人口中有18.61%的人是小产权房的购买者；有18.61%的人是在使用者小产权房；有6.98%的人的亲属购买了或者使用者小产权房。调查中有39.53%的人考虑或已经购买小产权房适用于唯一住所，6.98%的人是为了改善居住条件，3.49%的人是为了投资，19.77%的人是为了经营业务或者做生意，26.74%的人是为了出租，用于其它用途的占3.49%。由此可以看出，小产权房现在已被将近20%的人接纳，并且用途已被广泛的地开发。
那么在津人口对小产权”究竟是怎样的态度呢？分别有18.60%的人和10.47%的人认为小产权房小区环境及配套设施和物业管理服务很好，对其很满意；分别有61.63%和77.91%的人觉得小产权房小区环境及配套设施和物业管理服务一般。从这个数据可以看出人们对于小产权房的总体态度还是基本满意的。那么是不是也可以认为人们也是愿意接纳小产权房的呢？
可是我们还有一个数据，而这个数据的显示结果却是与人们接纳的态度完全相悖的，甚至可以说是但看这个数据，人们是根本不会接受小产权房的。这个数据就是小产权房风险了解率。调查数据显示，有61.63%的人很清楚购买或使用小产权房不受法律保护，证件不齐全，可能会被无偿拆迁；有33.72%的人也是知道购买或使用小产权房有风险，但并不是很清楚。也就是说，有95.35%的人都是知道小产权房是有风险的，而且风险还是不小的。
（1）法律上是不允许在非住宅用地和集体土地上进行房地产开发的。其中最主要的原因就是农民获得的征地补偿在土地收益中只占一小部分，而大部分受益是被当地政府部门和开发商瓜分。表面上看来农民是从小产权房身上得到了好处，而他们却是利益的受损者。
（2）“在开发商进行发地产征地活动中，农民虽然得到了一定的利益补偿，却失去了土地,由于土地的利用具有很大不可逆转性，必然会造成规模性的耕地流失，而耕地流失之后，农民生活保障问题必将会受到威胁。”(P83)
（3）从法律保护方面，“目前国家尚未出台相关的法律来规定农村集体组织和农民之间关于土地用途改变所带来的收益增长的分配问题。从集体组织和农民个体之间的关系来看农民个体一般处于劣势地位，其权益更容易受到伤害。”(P83)也就是说，因为没有法律的保护，一旦出现因为改变土地用途造成的问题时，农民将是受损害最严重的一方。
调查数据显示，在天津有95.35%的人是知道购买小产权房是有风险的，那么究竟这个风险究竟是指的什么呢？
（1）由于小产权房没有政府的监管以及相关行政部门的行政审批，一旦在交易过程中如出现开发商欺骗或者延期交房等恶意行为，购房者无法得到房款的返回或者赔偿。也就是说，小产权房在交易环节就存在着“交易风险”。
（2）因为“在集体所有制土地上的建筑将无法取得《房屋所有权证》。也就是说，购买者根本就不是房屋的所有人。”(P83)所以以小产权房为标的的合同也因为小产权房的违法性质而无效，这就会造成购买人无法获得产权登记或过户登记，也无法再行转让。
