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略谈房地产税制改革—物业税开征的实践
来源:Http://myeducs.cn 联系QQ:点击这里给我发消息 作者: 佚名 来源: 网络 发布时间: 12/05/02

绪论

1.1 关键词解释

1.1.1 房地产税

房地产税有狭义和广义之分。狭义的房地产税收是指,对纳税人所拥有的房地产课征的税收,即房地产类财产税。广义的房地产税收,包括了所有与房地产业、房地产市场有关的税收。房地产税收,是一个从行业角度出发的税收体系,按照课税对象的性质,房地产税收包括流转税、所得税和财产税三大税系。目前,我国涉及房地产市场的现行税种共有14种,按照其性质和作用大致可以分为六类:

(1) 流转税类

流转税只有营业税1种,通常是在房地产租售过程中,按照纳税人取得的租售收入或者营业收入而进行征收的。

(2) 所得税类

所得税类包括企业所得税(适用于国有企业、集体企业、私营企业、联营企业、股份制企业等各类内资企业)、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税3种税。这些税种是按照房地产经营者取得的利润或者个人取得的收入而进行征收的。

(3) 资源税类

资源税类仅城镇土地使用税1种税,此税种是对使用城镇土地者征收的,可以体现国有资源的有偿使用,并对纳税人取得的资源级差收入进行调节。

(4) 特定目的税类

包括城市维护建设税、教育费附加、耕地占用税和土地增值税4种税,这些税种是为了达到特定的目的,对特定对象进行调节而设置的。

(5)财产税类,包括房产税、城市房地产税和遗产税(尚未开征)3种税。

(6)行为税类,包括印花税、契税2种税,这些税种是对特定的行为征收的。

1.1.2 物业税

物业税(real property tax),是以物业为对象而征收的一种税,综观各国(地区)规定,可以认为,广义的物业税更确切地说应该叫做财产税,它是指对纳税人拥有的动产和不动产(或其租金收益)的评估价值课税;而狭义的物业税即对土地、房屋等不动产(或其租金收益)的评估价值课税。本文对物业税的研究是对财产税最狭义的理解,即指在一定时期或一定时点上,要求其所有者或承租人(个人或法人)对其所有或使用的土地和房屋建筑物等房地产缴付一定税款,其税款额度随房产价值的变化而变化,理论上通常称之为房地产(不动产)保有课税。

1.2研究背景和研究意义

1.2.1研究背景

改革开放以后,经过近20多年的改革和发展,我国房地产业发展迅猛,尤其是1998年东南亚金融危机以来,房地产业在增加政府财政收入、促进消费、扩大内需、拉动投资增长、保持国民经济持续快速健康发展等方面发挥了越来越重要的作用,已经成为国民经济的支柱产业。同时,由于年中央和地方政府在完善房地产开发、交易环节的税费方面进行了大量卓有成效的工作,有效地促进了房地产业和房地产市场的健康发展。然而,我国的房地产业并没有成为国家财政收入的重要来源,房地产保有环节的税制改革一直进展缓慢,房地产业的发展和地位极不相称。同时,房地产税制体系构成中存在着税种重叠、税基狭窄、税租费混杂、“重流轻存”、政策相对滞后等一系列问题因而尽快改革和完善现行房地产税制已成为理论界和实际工作者的共识。

2003年中共中央十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》(以下简称《决定》)提出,要“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”面对近几年不断高涨的房价,政府也采取了一系列的调控手段,但是效果不是很明显。因此“将在条件具备时取消房地产业的有关收费,对不动产开征统一规范的物业税相关问题也日趋浮出水面并在一些城市开始进行试点”。在这种背景下,研究国房地产税制改革,探讨与开征物业税有关的问题,具有重要的现实意义。

1.2.2研究意义

(1)理论意义

本课题的研究有助于丰富关于房地产税制改革问题的理论探讨,进一步充实关于物业税问题的理论研究。目前关于我国房地产税制改革——物业税征收问题的研究还主要是停留在理论探索,国际对比阶段,以实例来说明的较少,因而本文以大连市为实例进行研究,在某种程度上可以为房地产税制改革的理论研究添砖加瓦。

(2)现实意义

①本课题的研究有助于为我国房地产税制改革提供借鉴意义。本文通过以大连市房地产税制改革为实例进行探讨物业税的征收问题,可以为我国其他城市房地产税制改革提供一定的借鉴作用。

②本课题的研究有助于为大连市房地产税制改革提供帮助。大连市房地产税制改革正处于起步阶段,对于物业税的征收问题也处于摸索和模拟阶段,而本文介绍了世界上其他国家和地区物业税实施的现状,这对大连市房地产税制改革会提供借鉴作用。

1.3 研究综述

1.3.1国外相关研究

广泛意义上的物业税,也称财产税(property tax),最早作为一项常规税种追溯至公元前600年的希腊。起初,人头、财产、房产都在征税之列。这一税种后来为罗马人所传承。最早以书面形式记载对财产进行课税的典籍是《罗马书》(见《圣经·新约》),当时是按照所有公民申明持有的财富来普查应税额度。该税种对珠宝、战车等奢侈品采取累进税制,分期折旧以评估其实际价值。

现代意义上的物业税,出现在中世纪的英格兰,美国各州现在实施的物业税即是步其后尘而设。从种类上划分,物业税属于从价税。从各国征收实践看,物业税的征收并无统一的形式,征收对象也很不一样。有的国家将物业税归入财产税中征收,除对不动产征收财产税外,对居民(或公司)持有的有价证券等其它财产也课以财产税;有的则单列有物业税;有的则没有设立财产税,只列了物业税。相应地,对物业税或者财产税的规定也莫衷一是。例如,在美国对个人持有的动产一般情况下免除财产税(物业税),但规定若该动产被用于商业用途,则课以等同不动产的财产税;在英国,课税标的是可以获得租金的商业用途的房屋;日本税制规定,对土地、建筑物及应折旧资产(depreciable assets)征收财产税;而在中国的香港,物业税则被明文规定为“是向本港土地及/或楼宇的业主所征收的税项”;澳门《市区房屋业钞章程》规定“在本地区市区房屋的收益为课征对象”,“市区房屋系指接合或永久性坐落地上的楼宇及楼宇廊路用地而言”,如果该房屋属于农业或畜牧业经营者,则不在此限。

1.3.2国内相关研究

关于我国房地产税制改革——物业税的征收问题的研究有很多,综合起来主要集中在以下几个方面。

(1)关于物业税开征的利弊问题

对于开征物业税利弊的认识上,主要有两种截然相反的观点:一种观点是积极提倡物业税开征,预期利大于弊;另一种观点则认为开征物业税弊大于利。例如金伟在《对我国开征物业税的一点思考》中提到开征物业税可以改变我国现行房地产税制不统一、且税费项目繁多的现状,起到“正税、明租、清费”的作用;可以解除现行房地产税制体系中“重流轻存”的弊端,有利于优化资源配置;可以体现财产税的税制精神,有利于调节社会贫富差距;可以缓解我国地方政府税源不足的状况,有利于深化我国财政制度,形成良性循环;可以改变地方政府“寅吃卯粮”的不正常局面,有利于实现地方政府财源可持续的发展。

张帛宁、祝平衡在《对开征物业税的利弊分析和政策

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