其中的一种会计计量都不能直接使贷款价值比呈现出前瞻性特征。国际会计准则委员会(IASB)明确指出：通用财务报告是以管理层的最佳估计、判断和模型为基础而不是基于准确的描述①。因此，只要估值是所选择的方法和应用方法是合理恰当的、能够如实反映估值，就能符合财务信息真实性中无重大过错的特性，并非强求完全正确。基于此，我们发现在实物期权框架下，把按照历史成本法计量的房地产抵押贷款与用公允价值计量的抵押房地产资产联系在一起，能够显示贷款价值比的前瞻性，同时能进一步认识财务信息的真实性与决策有用之间的关系。在实物期权的框架下，我们可以把房地产抵押贷款描述成债务人持有的一种看涨或看跌的实物期权②。假设某公司用自有的价值600万的某一商业房产作为抵押，向银行贷款500万元(包括利息)。当抵押商业房产的市场价值大于500万元(假设仍为600万元)，则债务人会还本付息，这等于以500万元的价格从银行手里买回价值600万抵押房产，其差额是100万元(600万~500万元)。但是，抵押商业房产的市场价值下跌，假设跌到为450万元，则债务人就会放弃抵押的商业房产，即不还银行的500万元本息，因为一个理性的债务人不会花500万元买一宗只值450万元的房产。可见，理性的债务人在抵押商业房产的市场价值上涨超过贷款本息时，有权按照约定价格(即贷款本息)买回抵押商业房产。这类似债务人得到一个看涨期权。我们也可以把房地产抵押贷款描述一个看跌期权。仍然使用上面的假设数据，现在我们要说明：理性债务人在什么市场价格下选择把商业房子留给银行而不愿意归还贷款。当抵押的商业房产的市场价值大于贷款本息500万元时，假设仍为600万元，理性的债务人不会把价值600万元的商业房产只按照500万元的价格出售，换言之，债务人会支付给银行500万元贷款本息。但是当作为抵押物的商业房产的市场价格下跌到500万元以下，例如450万元，理性债务人就会选择把商业房产留给银行而不愿意归还贷款，因为这等于按照500万元的价格(即要还的贷款本息)卖给银行只值450万元的商业房产，前提是抵押的商业房产市场价值下跌到贷款本息以下，因而这类似债务人得到一个看涨期权。可见，理性债务人是否违约的选择，取决于抵押房地产资产的市场价值波动与抵押贷款规模之间比例的变动。一般地，当抵押房地产价值大于贷款价值时，即贷款价值比的比值较小，债务人没有违约激励;当抵押房地产价值小于抵押贷款价值时，即贷款价值比的比值较大，债务人就有违约激励。在实物期权框架里，贷款价值比能够产生一个前瞻性的财务信息，在没有交易成本(即没有违约金、处置费用)的情况下，如果贷款价值比趋向于≥1时，群体性违约概率就越大，当贷款价值比<1且更小时，群体性违约概率就越小。由于贷款发放后在银行资产负债表中未偿贷款本息余额基本固定，抵押的房地产价值“随行就市”因此，通过对重估抵押的房地产市场价值，能够得到贷款价值比变动趋势的信息。这一基本思想在美国KMV公司1997推出的KMV组合管理模型(又称信用监测模型，CreditMoniter’sModel)得到实现。不确定性程度和实物期权的价值正相关。不确定性越大，实物期权的价值越高。这是因为不确定性越大，获得或等待新信息而保持行动灵活性的价值就越大，而保持行动灵活性就相当于购买或建立了一个期权。因此，贷款价值比变动趋势信息的相关性最终体现在帮助商业银行管理者识别和建立战略选择权。我们假设一个银行要增加一个房地产抵押贷款组合，这个增加的贷款组合假设为10亿元(类似初始成本)，一年后得到的本息收入是12亿元，资金的加权成本是15%，无风险利率是年利5%。为了简化起见，我们假设房价贷款比为1，即用于抵押的房地产总价值与贷款组合价值等价，由此，银行预计抵
