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试论投资性房地产会计问题
摘要：本文主要从新旧准则之间对利润的影响等方面进行比较，分析了投资性房地产的基本会计问题，并针对这些问题提出了改进的相关建议。
关键词：投资性房地产财务制度会计181财务会计
随着经济的发展和投资观念的改变，人们投资房地产或物业项目逐渐成一种时尚。有的企业将投资房地产作为主营业务;有的企业在经营其他业务的同时，兼营房地产投资业务;有的企业投资房地产主要是为了通过房地产增值而增加盈利;有的企业投资房地产则是为了抵御通货膨胀的风险。总之，在西方国家的企业中，将房地产作为一种投资手段，已经非常普遍。1990年以来，随着我国住宅分配制度由实物分配向货币分配转变，房地产业得到飞速发展，一些企业出于资金保值增值目的而投资房地产业已逐渐成为普遍现象，这种投资行为已逐渐流行，甚至成为企业新的经济增长点。但对房地产的投资一般金额大、周期长、流动与变现能力较差，具有高收益和高风险并存的特点。将投资性房地产作为一般的固定资产或无形资产处理显然是不合适的，将它们按照流动资产以成本与可变现净值孰低的计价原则来处理，也不合适。然而，由于我国投资性房地产市场刚刚进入加速发展阶段，更多投资性房地产的升值潜力较大且预计将会持续，大多数投资性房地产经过数年后，其市场价值不仅不会因计提折旧而低于初始投资成本，房地产投资硕士论文还经常高出其初始投资成本而获得大幅增值空间，这就使得投资性房地产与一般的企业固定资产具有很大差异，近年来，随着我国房地产价格的长期走高（以北京、上海、深圳为主要代表），导致使用历史成本计价的会计账面价值与现实市场的真实价值之间出现了巨大背离。如何真实反映企业的获利能力，正确体现企业价值成为会计计量工作中的迫切需要。但在我国现行会计制度和会计准则下，企业将具有投资性质的房地产等同于普通的固定资产看待，计量上采用按历史成本入账和分期计提折旧的处理方法，房地产按历史成本记入企业的固定资产，无形资产及其它资产，并按其估计使用年限提取折旧及进行摊销，会计期末以扣除折旧，摊销及资产减值准备后的金额作为账面价值。在此模式下，固定资产或无形资产的账面净值随折旧和摊销而不断减少，无法体现投资性房地产的增值部分，一方面，投资性房地产根据原会计准则的规定其真实价值不能得到有效反映;另一方面，全国大部分地方的投资性房地产价格持续攀升，房地产业利润惊人。
根据新准则第二条规定:投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。新准则主要规范三类投资性房地产：已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权，已出租的建筑物。新准则也明确规定自用房地产和作为存货的房地产不属于投资性房地产。自用房地产是指企业为生产商品，提供劳务或经营管理而持有的房地产，其核算由《企业会计准则第4号——固定资产》规范。作为存货的房地产，符合存货的定义。即企业在日常活动中持有以备出售的产成品或商品。其核算由《企业会计准则第1号——存货》规范。另外，由建造合同形成的，企业代建的房地产适用《企业会计准则第15号——建造合同》。从该定义中可以看出投资性房地产的目的就是要赚取租金或资本增值，这是与存货、固定资产和无形资产相区别的关键点。
公允价值计量模式对企业税务的影响1．公允价值的定义公允价值亦称公允市价、公允价格。熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格，或无关联的双方在公平交易的条件下一项资产可以被买卖的成交价格。公允价值的确定，需要依靠会计人员的职业判断。财务会计在理论上始终存在一个基本问题：如何平衡会计信息的相关性和可靠性。账面价值侧重于解决会计信息的可靠性，而公允价值则强调解决会计信息的相关性。公允价值突破了传统会计采用历史成本计量只提供过去会计信息的局限性，对于投资者判断企业未来价值更具有决策相关性。公允价值的应用有利于夯实企业资产质量，充分揭示财务风险，正确衡量经营业绩，为会计信息使用人提供更有用的决策信息。2．公允价值计量模式的优越性《企业会计准则第3号——投资性房地产》为企业的投资性房地产提供了成本模式与公允价值模式两种可选择的计量模式。在成本模式下，投资性房地产比照固定资产和无形资产准则计提折旧或摊销，房地产企业硕士论文并在期末进行减值测试，计提相应的减值准备；在有确凿证据表明其公允价值能够持续可靠取得的，企业可以采用公允价值计量模式。采用公允价值计量的投资性房地产的折旧、减值或土地使用权摊销价值直接反映在公允价值变动中，并通过"公允价值变动损益"对企业利润产生影响，而不再单独计提。受此影响，在目前房地产价格处于持续上涨的背景下，拥有用于出租的建筑物或持有待升值的土地使用权的商业、房地产类企业，采用公允价值计量模式计量能够比较真实的反映资产价值。所以此时采用公允价值计量，能够提高会计信息的有用性，相关性，有利于企业投资者据此做出正确决策。3．投资性房地产公允价值计量的不足虽然公允价值计量模式具有历史成本计量模式不可比拟的优越性。但与国际上其他早已应用公允价值进行后续计量的国家相比，我国运用公允价值计量模式进行后续计量，税务问题亟待解决。采用公允价值对投资性房地产进行计量，拥有投资性房地产的企业将拥有相当可观的资产升值空间，使过去企业隐性的收益在报表中显现出来，投资性房地产的增值部分将计人当年的利润表，在现行税法的规定下，企业将缴纳更多的所得税。另外，采用公允价值模式不对房地产计提折旧或进行摊销，通过逐年计提折旧达到抵税的方法便不能应用，这也将造成企业多交所得税。通过这种方式国家便可在一定程度上通过税收杠杆来遏制房地产市场的投机行为，严控投资性房地产市场的泡沫经济，增强房地产市场的稳定性，也更利于国家实施对房地产市场的宏观调控。
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