武汉市住宅市场发展的对策研究
摘 要(若图片无法显示请联系站长QQ3710167）
在物价水平并不高的武汉，近年来房地产价格却上涨很快，商品住宅市场发展中各种问题引起了社会各界的广泛关注。住宅产业是国民经济的主导性支柱产业，它的发展状况，影响着几十个产业部门、上万种产品的发展。因此，正确认识武汉市住房市场发展状况，并针对现状问题提出建设性的建议，对于保障武汉经济的可持续发展、创建和谐社会都具有至关重要的意义。本文从武汉市房地产业与国民经济的关系入手，通过对住宅市场基本情况的研究，分析了住宅市场发展中存在的问题及影响武汉市住宅价格的因素，提出了促进武汉市商品住宅市场健康发展的建议。
关键词
住宅市场；武汉；对策
Research on the Developing of the Housing Residences Market of Wuhan City
Abstract
Though the price level is not high in Wuhan, House estate prices have been rising in recent years. Various questions of the development in the commodities housing market attracted wide attention in social circles. The development of housing industry which is the Pillar industries in national economy influences the evolution of a great deal of industrial sectors and thousands of products. Knowing properly the development of the housing market in Wuhan and presenting some enlightening advice to the questions have crucial sense to ensuring the economic sustainable development and setting up harmony society in Wuhan. The research starts with the relation of real estate industry and national economy in Wuhan, analyzes the questions which exist in the development of housing residences market and factors which affect housing price of Wuhan through the basic situation of housing market, and put forward the suggestions to promote the nice development of the commodities housing market in Wuhan in the end.
Key words
Housing Residences Market；Wuhan；Countermeasures
前 言
住宅问题是一个重大的社会经济问题，该问题解决的好坏，直接关系到一个国家和社会的稳定及经济的发展。随着社会的发展，特别是大工业的发展和城镇化进程的加速，城镇人口不断增多，住宅问题日益突出。武汉市作为我国特大城市之一，其住宅问题也十分突出。2006年，中国开始“十一五”规划，中央把武汉定位为我国中部崛起的“战略支点”，武汉市面临着新的发展机遇。振兴武汉经济，加快武汉发展已成为时代的要求，其住宅的发展和住宅市场的兴起和发达，作为武汉市振兴和加快发展的重要方面，对武汉具有特别重要的意义。武汉市人民的居住条件几年来有了很大的改善，但是距离小康目标或与一些先进城市相比，依然存在差距。只有加大改革力度，加快住宅建设，加快住宅商品化、市场化进程，保持住宅产业的持续、稳定和健康发展，才能更好地适应形势发展的要求。
一、武汉市房地产业与国民经济状况概述
（一）房地产业概述
房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业。自改革开放以来，武汉市房地产业发展很快，各项指标均有不同程度的增长。
房地产投资。研究分析历年武汉房地产开发投资数据，可以看出：武汉市的房地产开发投资开始于1990年，其中1993年同比增长341.40％，1994年同比增长131.67％，从1995年开始增幅有所放慢；此后几年内，每年大约投资100亿元，而住宅投资保持在50％左右。直到1998年，随着城镇住房制度分配货币化，住宅市场完全开放后，住宅房地产开发投资出现较大增长，2004年住宅投资额相对于2003年出现了较大幅度的增长，增幅达34.50％。到2005年，武汉市房地产开发投资额达到297.77亿元，保持在27.73％的增长速度。其中，住宅投资216.85亿元，占整个房地产开发投资的72.77％。所以，从整体上来说，房地产开发投资呈上升趋势，其中住宅投资也呈上升趋势，但同时受市场周期波动、住房政策土地供应政策等各方面因素的影响，期间也出现了投资额下降等现象（见表1-1）。另外，从住宅投资在整个房地产开发投资所占的比重来看，住宅投资仍是江城房地产开发投资高速增长的主要动力。从1997年开始，住宅投资比重呈逐年上升趋势，到2002年武汉市住宅开发投资在房地产开发投资所占的比重为75.01％，虽然近三年有所下降，但仍然保持在70％以上。这说明，随着城镇住房制度改革的进一步深化，住宅市场在整个房地产市场中，占据越来越重要的地位。
表1-1 历年武汉市房地产开发投资情况
类型
年份
房地产开发投资（亿元）
较上年同期增长（％）
其中住宅开发投资额（亿元）
较上年同期增长（％）
住宅占房地产开发投资比例（％）
1990
3.35
——
1991
3.42
2.09
1992
5.58
6.32
1993
24.63
341.40
——
——
1994
57.06
131.67
33.78
——
59.20
1995
91.62
60.57
44.85
32.77
48.95
1996
97.26
6.16
46.16
2.92
47.46
1997
106.57
9.57
42.43
-8.08
39.81
1998
106.80
0.22
48.07
13.29
45.01
1999
96.71
-9.45
59.30
23.36
61.32
2000
101.31
4.76
67.69
14.15
66.81
2001
115.34
13.85
86.11
27.21
74.66
2002
132.50
14.88
99.39
15.42
75.01
2003
169.55
27.96
124.83
25.60
73.62
2004
233.30
37.60
167.9
34.50
71.97
2005
297.99
27.73
216.85
29.15
72.77
数据来源：《湖北城乡建设统计年鉴》（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2005）
注：“——”表示无，下同
房地产开发。房地产开发规模逐年增大，施工、新开工、竣工面积各指标平稳增长（如表1-2所示）。2001～2005年期间，武汉市房地产土地开发面积平均每年增加196.62万平方米，而其房屋施工面积每年增加2099.21万平方米，竣工面积每年增加687.36万平方米。2005年武汉市房地产开发施工面积达2749.63万平方米，同比2004年增长12.73%；其中住宅施工面积2297.96万平方米，同比2004年增长14.18%，占总施工面积的83.57%。新开工面积1195.4万平方米，同比2004年增长13.3%。全市房地产开发竣工面积816.72万平方米，同比2004年增长16.3%；其中住宅722.25万平方米，同比2004年增长18.6%。
表1-2 2001年～2005年武汉市房屋施工与住宅施工情况
类型
年份
房屋施工
（万平方米）
较上年增长（％）
住宅施工
（万平方米）
较上年增长（％）
房屋竣工
（万平方米）
较上年增长（％）
住宅竣工
（万平方米）
较上年增长（％）
2001
1661.67
——
1208.38
——
601.99
——
499.74
——
2002
1690.12
1.71
1387.22
14.80
633.17
5.18
522.73
4.60
2003
1955.49
15.70
1620.42
16.81
682.62
7.81
600.24
14.83
2004
2439.12
24.73
2012.49
24.20
702.29
2.88
608.91
1.44
2005
2749.63
12.73
2297.96
14.18
816.72
16.29
702.29
15.34
平均值
2099.21
——
1705.29
——
687.36
——
586.78
——
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005）
土地供给。对比2001～2005年的土地供给情况（表1-3）可以看出：武汉市的土地供给在2003年猛增一次后出现了下降趋势，尤其是在面积上，2005年武汉市公开出让土地面积为227.33万平方米，同比2003年的363.89下降了37.53％；交易金额波动较大，2004年下降了71270万元，而2005年又以较大增长速度增加到1161480万元，突破100亿元。
武汉市住宅市场发展的对策研究
表1-3 2001～2005年土地供给情况
类型
年份
供给交易金额
（万元）
土地供给面积
（万平方米）
建筑面积
（平方米）
土地平均单价
（元/平方米）
楼面地价均值
（元/平方米）
2001年
35285
42.81
71.91
824.22
490.65
2002年
172610
83.97
140.25
2055.62
1230.75
2003年
885930
363.89
389.44
2434.61
2274.88
2004年
814660
265.11
661.95
3072.91
1230.69
2005年
1161480
227.33
602.88
5109.22
1926.55
数据来源：武汉市土地交易中心
房地产销售。2000年到2005年武汉市的商品房销售量呈稳步快速增长趋势（如表1-4所示）。其销售面积截止到2005年底，已经由2000年的359.52万平方米增长到813.89万平方米，增加一倍多，比六年的平均值538.90万平方米多出274.99万平方米；增长幅度也是以超过10％的速度逐年上升，到2005年达到23.68％。存量房的销售从2004年开始出现了转折，其交易套数和交易面积均出现了不同程度的下降，但2005年的交易情况都在六年的平均值之上。
表1-4 2000～2005年武汉市房地产销售情况
类型
年份
商品房销售面积（万平方米）
较上年增长（％）
存量房交易套数（套）
较上年增长（％）
存量房交易面积
（万平方米）
较上年增长
（％）
2000
359.52
——
43205
——
350.82
——
2001
408.85
13.72
51238
18.59
415.37
18.40
2002
450.27
10.13
55622
8.56
524.10
26.18
2003
542.79
20.55
70244
26.29
636.52
21.45
2004
658.08
21.24
61739
-12.11
615.78
-3.26
2005
813.89
23.68
60168
-2.54
625.70
1.61
平均值
538.90
17.86
57036
7.76
528.05
12.88
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）
房地产市场价格。在国家宏观调控作用下，武汉市房地产价格稳中有升，住宅价格上涨幅度较大（见表1-5）。2005年武汉市商品房综合物业平均售价为3869.8元/平方米，比2000年增加1060.89元，远大于2000～2004年的年均增量192.72元，比2004年增加290.03元，其增幅却与2004年基本一致。从各类商品房2005年的价格看，住宅价格为3345.75元/平方米，与2000年的1983.5元/平方米相比增加了1362.25元，较2004年同期增长25.42％，为2000年以来增长幅度最大的一年。另外武汉市的二手房综合物业价格也明显上涨，2005年平均价格为2512.35元/平方米，同比2004年增长 41.4%。其中，住宅平均价格为 2209.78元/平方米，同比增长39.6 %。房屋租赁价格2005年为39.33元/平方米·月。
表1-5 2000～2005年武汉市商品房价格变化情况
类型
年份
商品房平均售价
（元/平方米）
较上年同期增长（％）
住宅平均价格
（元/平方米）
较上年同期增长
（％）
2000
2808.91
——
1983.50
——
2001
2980.97
6.13
2065.32
4.13
2002
3029.19
1.62
2327.21
12.68
2003
3311.20
9.31
2353.40
1.13
2004
3579.77
8.11
2667.64
13.35
2005
3869.80
8.10
3345.75
25.42
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）
（二）房地产与国民经济的关系
近几年来，我国住宅与房地产业已成为拉动国民经济增长的主要动力之一。特别是国家作出“让房地产成为我国国民经济的支柱产业”的决策，以及住房分配货币化等一系列政策的全面实施，进一步确定了房地产业在国民经济中的支柱地位和作用。而房地产业中的住宅产业更是我国国民经济的重要支柱产业，其发展具有改善人们生活环境，增加社会就业，促进消费，抵制通货膨胀的作用，同时住宅产业具有高度的产业关联性，为促进其它行业的发展起到了积极作用，也带动了国民经济的蓬勃发展。
1、房地产业拉动了国民经济增长
房地产业在我国整个国民经济体系中属于基础性、先导性产业，武汉市也不例外，其速度先行和健康发展，支撑和带动着整个国民经济的发展。据统计，2000年至2005年，武汉房地产业年均投资增长24％左右，年均竣工面积增长13％，房地产业投资占全社会固定资产投资比重从2000年的21.93％上升到2005年的28.20％（见表1-6），为拉动经济增长作出了巨大贡献。
表1-6 2000～2005年武汉市固定资产投资与房地产开发投资的比例关系
年 份
2000年
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
固定资产投资额（亿元）
461.93
508.44
570.43
645.06
822.20
1056.70
房地产投资额（亿元）
101.29
115.39
132.3
169.5
233.3
297.99
房地产投资额比例（%）
21.93
22.69
23.19
26.28
28.38
28.20
数据来源：历年全社会固定资产投资（武汉市），http://www.whtj.gov.cn/documents/tjnj2005/5/5-2.htm
2、房地产业加快了城镇住宅建设
2001～2005年的五年期间，武汉市城镇住宅竣工面积2933.91万平方米，约1000万平方米的中心城区危旧住房得到改造，旧城改造的力度也在不断加大，2004年旧城改造投资已达185.10亿元，年均住宅竣工面积达到586.78万平方米。城镇人均住宅建筑面积由2001年的9.65平方米，提高到2005年的25.5平方米左右，可满足居民基本居住需要。住宅功能、配套设施水平也有明显提高。此外武汉的环境也逐渐得到改善，截至2005年1月，全市建成区的绿化覆盖率达到36.02％，人均公共绿地面积为8.83平方米。
3、房地产业改善了居民家庭财产结构
住房私有率的大幅度提高，有力地改善了城镇家庭的财产结构和城镇社会的财富分配结构。据国家统计局城调队调查，截止2001年6月底，城市居民家庭户均财产22.83万元，其中房产价值10.94万元，占47.9％，是城镇居民家庭最大的资产，超出居第二位的金融资产13个百分点。按照全国城镇约1.31亿个家庭计算，城镇居民房产价值总额约14万亿元左右（刘志峰，2003）。在武汉，物价相对全国其他副省级城市长期处于较低水平，住房投资在家庭财产结构中的比例也就相对于其他城市要高一些。
4、房地产业吸纳劳动力以及促进其它行业的发展
房地产行业在吸纳劳动力和促进其它行业发展方面也起到了很大的作用。中国直接从事房地产开发的公司从1990年4400个增长到2001年的29552个，在11年内增长了5.7倍，从业人员从1990年14.7万人增加到2001年的106.2万人，增长了6.2倍。据世界银行和中国建设部有关测算结果表明，每投入100元的住房建设资金，可以创造相关产业170～220元的需求；每销售100元的住宅，便可以带动130～150元的其他产品的销售（张炜，2005）。
二、武汉市住宅市场基本情况
自1998年住房实施货币化分配以来，武汉市委、市政府按照国发[1998]123号文件的精神，把住宅建设作为全市国民经济新的经济增长点和市民消费热点，加大了住宅建设步伐。7年内，全市城镇住宅竣工面积达4500多万平方米，约占武汉市2003年末实有住宅总量9046.87的二分之一。到2005年底，武汉市城区人均住房建筑面积达到25.5平方米，比1998年的人均居住面积8.1平方米增加17.4平方米。在2003年武汉市人均住房建筑面积已略高过全国城镇平均水平（23.8平方米）0.13平方米。
在过去十多年的发展中，武汉市城镇化水平由1993年的55.9%上升到2005年的68%，增长速度非常快。但与此同时人口压力也在增加，据统计，武汉市户籍人口由1993的691.7万增长至2004年的785.9万，并且主要集中在中环线附近，使老城区出现人口“不减反增”的现象。2005年武汉市城乡结合部如后湖、常青、金银湖、南湖、关山等地的商品房住宅保持热销，这对缓解主城区人口压力起到了一定的作用。
（一）住宅开发投资
2005年武汉市房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2%，占房地产开发总投资的72.8%。从图2-1可以看出武汉市近6年来对住宅投资的力度是比较大的，其投资额大体上呈阶梯上涨趋势，年均幅度为24.34％。2000年的投资额是67.69亿元，2005年达到216.85亿元，增长了约150亿元。
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000-2005年）
（二）住宅销售与租赁
1、商品住宅销售
武汉市商品住宅的销售无论是销售面积、销售额还是平均售价均呈上涨趋势。从表2-1可以看
武汉市住宅市场发展的对策研究
出，销售面积自2003年开始大幅度增长，增长幅度在20％以上，2005年销售面积为756.91 万平方米，同比2000年增加417.63万平方米，占商品房销售面积的93 %；平均售价除2001、2003年增幅较小外，2002、2004、2005年的平均增幅达到17.15％，到2005年武汉市的商品住宅平均售价为3345.75元/平方米；随着销售面积和销售价格的增长，2005年销售额突破250亿元，同比2004年增长54.63％。
表2-1 2000～2005年武汉市住宅销售情况
年 份
销售面积
（万平方米）
比上年增长（％）
销售额
（亿元）
比上年增长（％）
平均售价
（元/平方米）
比上年增长
（％）
2000
339.28
——
67.30
——
1983.50
——
2001
380.23
12.07
78.53
16.69
2065.32
4.13
2002
393.13
3.39
91.49
16.50
2327.21
12.68
2003
504.79
28.40
118.80
29.85
2353.40
1.13
2004
613.91
21.62
163.77
37.85
2667.64
13.35
2005
756.91
23.29
253.24
54.63
3345.75
25.42
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）
2、存量房住宅交易
由于旧城改造和调控政策的影响，武汉市的二手房房源和需求比较大，但二手房市场中介服务的欠缺和价格的虚高，特别是受营业税政策影响，使得其交易量并不乐观。从表2-2可见，二手住房2005年成交34179起，同比2004年的35175起下降2.8%；成交面积年均增长大约为30万平方米（不含房改出售公房）。
表2-2 2002～2005年武汉市二手住宅交易情况
年份
二手房住宅成交起数
同比上年增长（%）
成交面积（万平方米）
同比上年增长（%）
2002
26404
——
221.82
——
2003
30013
13.7
251.14
13.2
2004
35175
17.2
281.73
12.2
2005
34179
-2.8
330.13
17.2
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）
3、住宅租赁
随着经济水平的提高，武汉市民的人均收入也越来越高，许多原租赁的市民逐渐转向购买住房，这就使得租赁户数也随之减少。特别是经过2003到2004年房价的大攀升之后，租赁户数急剧下降（见表2-3），从2003年的21177户陡然降至2004年的4434户，租赁面积从2003年的130.35万平方米下降到2004年的6.87万平方米。到2005年武汉市的房屋租赁金额已降至3.95亿元，同比下降4.6%；住宅租赁户数为3929户，同比下降11.4%；租赁面积为12.03万平方米，同比增长75.1%。
表2-3 2003～2005年住宅租赁情况对比
年份
租赁户数（户）
租赁面积（万平方米）
租赁金额（亿元）
2003年
21177
130.35
5.02
2004年
4434
6.87
4.14
2005年
3929
12.03
3.95
说明：上表中租赁金额为全市房屋的租赁金额。
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2000～2005），《武汉市统计年鉴》（2000～2005）
（三）区域房屋价格
1、商品住宅区域综合价格
2005年，武汉市各区域的价格均有不同幅度的上涨。但各区因为区位和经济发展状况等因素的不同而价位差别较大。均价最高的为江汉区，价格为4067.83 元/平方米，原因是该区域是中、高档楼盘的聚集区域，地段及商业价值促使其价格预期不断提升；而桥口区由于“汉江两岸”开发、轻轨建设等利好因素促使市场日益活跃，使其价格与江岸区基本持平，为3753.34元/平方米，位居第二。价格最低的区域是青山区，该区供应结构相对简单，区域供应略显不足，但武汉火车站及天兴洲大桥的建设提高了消费者的心理预期，促使房价在2004年的基础上还是增长了33.2%，为2861.84元/平方米。
商品住宅各区均价如图2-2：
数据来源：2005年武汉房地产市场情况分析报告
2、二手房住宅区域综合价格
因地理、交通、片区房地产发展水平以及二手房本身新旧程度的不同，各片区之间、各地段之间的二手房住宅价格也存在一定差异，但总体价格情况趋于稳定，以交易案例数据统计分析，各区二手房住宅2005年均价如图2-3：
数据来源：2005年武汉房地产市场情况分析报告
江岸区随着金桥大道及轻轨二期多项市政工程的启动，提升了区域的地段价值，使其二手住宅价格位居武汉八大城区之首，为2471.32元/平方米。最低的是东西湖区，为1784.32元/平方米。
（四）商品房空置
空置是反映房地产市场状况的一个重要因素，与价格和租金一样，空置也反映房地产市场的运行状况。从图2-4可以看出，2005年武汉市商品房空置面积为162.14 万平方米，同比增长33.2%；其中：商品住宅空置面积为108.6 万平方米，同比增长54.5 %，占商品房空置面积的67.0%。
数据来源：武汉房地产市场情况分析报告（2003～2005年）
（五）居民住房消费特征
1、区位
区位因素对于居民住房消费来说是至关重要的，决定住房区位好坏的因素除了环境、交通外，居民在购买时还会考虑该区域的投资前景。此外，传统观念的影响也不容忽视。在武汉，就居住区而言，购房者比较喜欢的是以次中心区为主的城区。这与目前阶段的购房者多为中等收入阶层而非高收入阶层有关。高收入阶层购房者会选择市中心黄金地段住宅或郊外别墅（因有私家车，交通不成问题）。而中等收入阶层，买市中心住宅及郊外别墅都无经济承受能力，买郊外普通住宅交通上又存在问题。因此，价格低于市中心区域、路程及环境又相对可以接受的就是正在发展的城区了。
2、户型及其面积
住房制度改革以前，武汉市所建的住宅不仅面积小，户型设计也不合理。随着住宅市场化、居民生活水平的提高，居民在对户型及面积的选择上有了很大的变化，追求舒适、布局合理是居民购房的一个重要目的。根据市场调查的结果，选择三室两厅的最多，占到总销售面积的60％，其次是两室两厅，占到总销售面积的29.60％。但是，户型并不是面积越大越好，户型面积设计过大，空间和资源都是浪费；设计过小，居住不舒适。近九成的购房者倾向于两室两厅和三室两厅的户型，这两种户型是目前的主力户型。而169平方米以上的超大户型销量不足7％（高淑萍，2005）。表2-4即反映了武汉市2004年购买住宅时对不同户型及居室面积的选择情况。
武汉市住宅市场发展的对策研究
表2-4 2004年武汉市居民对不同户型、面积选择情况调查
户 型
面积（平方米）
销售面积（万平方米）
所占比重（％）
一室一厅
30～69
22.26
3.63
两室两厅
70～109
181.73
29.60
三室两厅
110～169
368.36
60.00
四室两厅
169平方米以上
41.56
6.77
数据来源：2004年武汉市房地产市场情况分析报告
3、价格
关于住房价格，在前面已经提到，武汉市2005年商品住宅平均价格为3345.75元/平方米，按照每套80平方米计算，平均价格及面积大小相当的每套住宅的售价大概在26.77万元左右。而二手房价格，根据顺驰、21世纪不动产、华明达、百居易等武汉市几家大的二手房中介公司的统计数据，房龄10年左右、有较好的小区环境、总价在25万元左右的房子需求量最大1。30万元是二手房的“一道坎”，高于这个总价的房子少人问津。
（六）武汉市住宅市场特征
武汉市住宅市场受国家宏观调控政策和市场调节的影响，逐渐趋于成熟和理性，供求基本平衡，发展健康平稳，其市场特征表现在：
1、住房供应结构渐趋合理
为适应普通居民的购房需求，武汉市2005年商品住宅户型为80～100平方米和100～120平方米的供应面积共达到282.74万平方米（见表2-5），同比2004年增加85.06万平方米，占全市商品住房供应面积的46.51 %，同比上升14.31个百分点。商品住宅价位在2500～3000元/平方米和3000～4000元/平方米的供应面积为511.76万平方米，同比2004年增加约100万平方米，占全市商品住房总供应面积的72.87 %左右。
表2-5 2004～2005武汉市住宅主要供应结构
类型
年份
户型为80～120平方米的供应面积（万平方米）
占总供应面积比例（%）
价位为2500～4000元/平方米的供应面积（万平方米）
占供应面积比例（%）
2004
197.68
32.20
411.61
67.04
2005
282.74
46.51
511.76
72.87
数据来源：2004～2005年武汉房地产市场情况分析报告
2、商品住宅销售价格上升较快
随着城市建设步伐的加快，市政配套设施的逐步到位，住宅小区设计品质的明显提高，商品住房价格也在稳步上升。2005年，武汉市商品住宅销售平均成交价格3345.75元/平方米，比2004年同期上涨25.4%，增幅较上年增长12.07个百分点。随着国民经济的稳步发展、人均收入的持续增长，未来住房消费市场还将有一个较长的平稳发展期，在土地成本提高、中心城区改造、建安成本增加、住宅品质和综合配套提升等因素带动下，武汉市商品住宅价格将保持继续上扬的趋势。
3、外来投资潜力显现，平均地价继续上涨
武汉市近几年房地产市场的持续发展，引起了诸多外地有实力的房地产开发企业的高度关注，并积极投资武汉房地产业，在2005年武汉市土地竞拍中，外地房地产企业约占90%。土地价格年年一个新台阶（如图2-5所示），2003年是2434.61元/平方米，2004年是3072.91元/平方米，2005年通过招拍挂公开出让的房地产开发土地平均地价达到5109.22元/平方米，同比增长66.3%。
数据来源：武汉市土地交易中心
4、物业因地段不同其价值销售表现不同
武汉市开发的众多高档项目均位于滨江、滨湖的优质地段，完善的城市功能赋予了中心区域物业的高价值，2005年其市场定价均在6000元/平方米以上。但近郊项目在同年的房地产市场中，销售速度则明显放缓。其户型设计普遍偏大，房产总价偏高，同时尚不完善的交通、商业、教育等配套设施所增加的后期生活成本使销售面临一定的压力。
5、节约节能型产品逐渐引导市场消费
近几年武汉市房地产开发坚持以示范工程为抓手，通过扶持和引导等措施，在建设“节能省地型”住宅方面进行了探索，并取得了显著成效。2005年，武汉市以绿景苑、东方明珠、保利花园等为代表的国家康居工程示范小区，以及秀泽园·同温层、丽岛花园四期、水木清华二期、朝阳新苑、圣淘沙钢结构住宅等小区，在开发建设中，按照“四节一环保”的要求，积极推广运用“四新”技术，进一步提升了住宅建设的品质，起到了示范引导作用。2005年6月，国家建设部对武汉市第一个国家康居示范工程——青山绿景苑小区进行了验收，建设部专家组对绿景苑小区的建设给予了高度评价；同年7月和8月，省委和中央领导分别对绿景苑小区进行考察，并一致对其采用建筑节能、设备节能和太阳能节能技术的作法表示充分肯定和赞扬。由于武汉市示范工程抓得较好及绿景苑小区取得的突出成绩，国家建设部2005年11月在武汉市召开“2005年国家康居示范工程节能省地型住宅与住宅产业化技术创新大会”。这些都充分表明武汉市住宅产业化的推进工作得到了国家及省市领导的高度评价，走在了全国的前列。绿景苑小区成为武汉市住宅建设的新标杆，使消费者增加了对节能型产品的信赖度，拓展了新型技术产品的市场空间。
三、武汉市住宅市场发展中的问题分析
（一）土地价格上涨过快
随着土地出让“招拍挂”制度的实施，武汉市地价上涨较快，目前包括地价在内的商品住宅开发成本已占房价的60％左右。从土地价格看，2004年武汉市商品住宅楼面地价平均为1122.64元／平方米，比2003年增长17.51％，而2005年商品房楼面地价均价为1905.22元/平方米，比2004年增长69.71%。在通过招拍挂方式取得土地的房地产经营性项目中，楼面地价最高价已达到3167元/平方米2。
（二）住宅供应结构有待进一步改善
在前面的分析中已提到近两年武汉市的住宅供应结构渐趋合理，但户型为80～120平方米的商品住宅供应面积仍未超过总供给面积的50％，并且武汉市还存在着大量的使用功能不全和居住环境较差的老式房屋和危险房，而这些住户多半是中低收入家庭，商品房的高价使他们无力购买。同时，武汉市在住宅供给上，面向广大中低收入者的低价商品房和经济适用房比例偏少；高级公寓、高档商品房比例较大，对双困户（住宅特困户和经济特困户）缺乏适合其消费水平和消费方式的房源。
（三）政策配套不够制约住宅市场的发展
住宅市场的购买主体来自两个方面，一个是集团购买力；另一个是个人。前者正在逐渐让位于后者。我们的政府正在积极制定一系列的政策促使这种转化加快速度。但这种转化不可能是一个单边问题，它需要一系列的条件，要有工资制度、社会福利制度、银行抵押制度、住房公积金制度等相配套。在这些条件都不具备时，过多地指望个人购买住房只能是空谈。
（四）住宅价格偏高，居民购房压力大
客观地说，与全国其他城市相比，武汉房价处于中等偏下水平。但是，与居民收入水平相比，目前出现的房价上涨过快的势头，已超出了消费者的心理承受能力。2005年，武汉市城市居民人均可支配年收入为10849元，三口之家年收入约为32547万元。以这样的收入水平，购置一套80平方米的住房，按3000元/平方米计算，需要24万元，处于平均收入水平的三口之家，就是不吃不喝，把所有收入用来购房，也需要七八年的积蓄。很显然，较高的房价与较低的居民收入形成较大的反差，房价的迅速上涨已成为普通市民不能承受之重。政府应采取必要的调控措施，遏制房价的过快上涨。
（五）住宅空置面积过大
商品住宅空置面积除在2004年略有降低外，总体呈增长趋势。截止2005年底，武汉市商品房空置面积为162.14 万平方米，同比增长33.2%；其中：商品住宅空置面积为108.6 万平方米，同比增长54.5 %，占商品房空置面积的67.0%。一方面，普通城镇居民住房条件急待改善，另一方面，大量商品住宅空置，潜在需求巨大而有效需求不足，潜在需求不能顺畅地转化为有效需求，形成了当前武汉市住宅市场的矛盾焦点。
（六）住房二级市场发展缓慢
住房一级市场属于增量市场，而二级市场属于存量市场，两者之间的关系犹如一条河里的上游水和下游水。下游水如果流淌不畅，上游水就会由于得不到及时疏通而被抬高水位，造成堵塞。同理，住房二级市场如果发展缓慢，就会造成住房一级市场的大量新房空置，因此必须加快开发和搞活二级市场。而我国二、三级市场一直处于隐形状态，没有得到充分发育。武汉市也一样。中介服务功能不完善，市场流通功能不强，存量商品住宅的买卖和租赁市场尚不规范，新建房屋真正进入市场流通比例较低。住宅的可转移功能及保值、增值优势不能得以充分体现。因此，难以真正形成以个人消费为主体的住宅市场和住宅建设的良性循环体制。发展滞后的二、三级市场，不仅影响了银行放贷和投资者投资的积极性，也限制了住宅存量部分的有效调整，同时难以刺激住宅增量的需求，从而间接导致和加剧了商品住宅的空置。
四、影响武汉市住宅价格的因素分析
在前面的分析中已经提到武汉市近几年来的住宅价格上涨是较快的，影响其快速上涨的因素来自多方面，主要有如下几点：
（一）GDP对房价的影响
按照“购买力价格比”理论，GDP与房价存在着密切关系。一个区域GDP的增长，表明这一区域的就业人口、人均收入在同步增长，就业人口、人均收入增长的同时，广大的就业人口住房需求，将推动区域内楼价的上涨。换句话说，GDP决定着房价，房价的涨落依附于GDP的涨落。
1 武汉市土地及房地产市场综合分析报告——二零零五年度
2位于京汉大道与江汉路交叉口，受让方为志力有限公司
武汉市住宅市场发展的对策研究
通过图4-1GDP增长曲线3分析可以看出我国1978～2004年GDP持续增长，以10%为中心，在5%～15%之间震荡。1982年～1989年为一个周期；1989年～1999年为一个周期；1999年至今为一个周期（尚未结束）。1995年以后，几乎以一条平直线沿8.8%延伸，波动不明显。
通过图4-2房价增长曲线4分析可以看出我国1988～2004年房价也是持续增长，同样以10%为中心，但在0%～30%之间波动，且成震荡下行，其中1999年负增长。1997年以前增长超过10%，1997年以后大部分年份低于10%（2004年除外）。1989年～1991年为一个周期；1991年～1999年为一个周期；1999年至今为～个周期（尚未结束）。
结合GDP和房价增长曲线可以看出：房价增长围绕GDP增长而波动，1998年以前房价增长高于GDP增长（1994年除外）；1998年以后房价增长低于GDP增长（2004年除外）。房价波动大于GDP波动，1998年以前波动剧烈；1998年以后波动趋于平缓（但2004年波幅剧烈）。
表4-1 2000～2005年武汉市GDP与房价的变化情况
类型
年份
GDP（亿元）
增长比率（%）
房价（元/平方米）
增长比率（%）
2000年
1206.84
——
2808.91
——
2001年
1347.80
11.68
2980.97
6.13
2002年
1493.09
10.78
3029.19
1.62
2003年
1662.40
11.34
3311.20
9.31
2004年
1956.00
17.66
3579.77
8.11
2005年
2238.00
14.42
3869.80
8.10
数据来源：《武汉统计年鉴》（2000～2005），武汉市土地及房地产市场综合分析报告（2005年）
而表4-1和图4-3也反应出了武汉市房价与GDP的这种关系，在2001～2003年武汉市GDP增长幅度较慢时，房价增长幅度也较慢，甚至在2002年其增幅下降了4.5个百分点；2004～2005年武汉市GDP增长幅度加大时，房价增长幅度也有了相应的提高。
（二）住房需求对房价的影响
房价的涨落最终由供求决定，住宅产品供应量的增幅会由于土地供应规模增幅的下降而相应降低，而需求量受多种因素影响在一个相当长时期里会不断上升，从而促使房价继续上扬。截至2004年末，武汉市非农业人口为474.98万人，在不考虑人口增长因素的情况下，按照《市人民政府关于促进房地产业持续健康发展的意见》确定的目标，即：到2010年，全市城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米测算，“十一五”时期，全市城镇居民因改善住房条件所形成的住房需求总量为2100万平方米左右。截至2004年底，武汉市全市人口总数为785.9万人，人口出生率为7.5‰，每年新出生人口约5.9万人。受近几年生育年龄总体偏大的影响，“十一五”期间仍将处于生育高峰，由此形成的刚性住房需求至少将达到600万平方米。与此同时，随着中部崛起战略的实施，武汉在全国经济、文化交流中的地位日益突出，城市化进程将加快，“十一五”期间至少有60万人的农业人口和外来人口将转变为本市非农业人口，将至少形成约900万平方米的住房需求。在全市既有住房中，简易、砖木结构的住宅建筑面积为741.84万平方米；1978年以前建成的住宅建筑面积为1592.25万平方米；平房和低层楼房建筑面积为1673.67万平方米，这些住宅因结构条件及长期缺乏维护，其使用寿命一般低于50年，预计“十一五”期间的危旧住房自然淘汰量预计在700万平方米左右，要满足由此形成的被动性需求，需相应新建820万平方米以上的住房。综合上述分析，武汉市“十一五”时期的潜在住房需求总量为4420万平方米，如果再加上十分之一左右的纯投资性购房需求，年均住房需求量将达900万平方米以上，这一数据比目前的年供给量要高许多。随着武汉经济的发展，市民收入水平会不断提高，潜在住房需求将源源不断转化为现实需求5。
（三）土地成本对房价的影响
2003年以来，随着国家土地供应政策的调整，武汉新区土地供应量明显减少，房地产开发的重心由城郊接合部向旧城区转移，加之经营性土地供应全面实行了市场化的招、拍、挂，导致房地产开发的土地成本较过去大幅攀升。2003年商品住房楼面地价平均为955.32元/平方米，2004年为1122.64元/平方米，较2003年增长17.51%，到2005年已达到1900元/平米左右，较2004年增长69.7%，高昂的土地获取成本必然要被开发商转移到房价中来。另外，拆迁补偿提高还将导致房价循环。2002年，武汉出台《武汉市城市房屋拆迁管理办法》，开始推行拆迁货币补偿方式，但随着商品住宅价格整体上涨，货币补偿标准也将逐年提高，由此又导致存量住房价格攀升，进而推动商品住房价格进一步上涨。如果没有什么特殊因素影响，2006年武汉拆迁费用还会越来越贵，成交的楼面地价仍将上涨。
（四）住宅品质对房价的影响
近年来，武汉住宅建设无论是环境配套还是科技含量，均较已往有很大提高，这虽是住宅建设发展的必然结果，但也客观提高了住宅建设的成本。过去一个时期，受短期土地开发的利益驱动，武汉城区植被和湖泊面积大幅减少，自然生态系统的气候调节能力不断下降，“冬冷夏热”问题十分突出。与此同时，因地理位置的特殊性，武汉过去一直被划为非采暖区，房屋围护结构保温隔热性普遍很差，以致建筑能耗占全社会总能耗的比例达到35%以上，冬夏两季分散式空调采暖和制冷能耗巨大，城区热岛效应呈恶性循环发展之势。“十一五”期间，发展“节能型住宅”将是武汉加快建设节约型社会的一大重点。为此，运用节能及环保材料一项就将使住房建筑成本每平方米上升300元左右。同时，小区绿化和环境配套规格的提升，也将影响其开发成本。另外，按照国家建设部的规划要求，今后国内销售的商品房逐步要求精装修，受过去房价偏低的影响，多年来武汉商品房户形面积都是100平方米以上的大中户型为主，而随着近年房价的快速上涨，市场需求重心逐步向50～90平方米的中小户型转移，2006年开发企业将更多推出中小户型、精装修的商品住房，装修价格将一并反映在住房价格中。
五、武汉市住宅市场发展的对策
（一）完善住宅用地机制
土地出让应当依据不同情况妥善选择招标、拍卖或是挂牌等出让方式。对于土地招标，不应简单地按照价高者中标，政府应结合综合指标，包括楼盘对城市发展所起的作用、盈利的可行性分析、与城市规划的结合度、硬件设施的配套、企业的资质、以往的开发业绩等因素，综合权衡应该由谁开发。这样既有利于政府有效地调控土地供给的规模、条件、时序和结构，也能有效地保障普通住宅用地的供给。同时，在合适的时机和条件下，政府可以考虑放开并逐步完善住宅用地的二级流转市场和农村集体土地进入市场，这将有利于改善住宅用地的供给机制（孙向红，2003）。
（二）建立适合市场的住宅供应体系
根据住宅价格和职工收入状况，制定不同的住宅供应政策，逐渐建立新型的住宅供应体系6。
1、高收入家庭，按市场价格购买商品住宅。
2、对中低收入家庭，供应成本价或成本微利价格的经济适用房（安居工程），其价格实行政府定价或政府指导价，每个家庭只能享受一套优惠政策的住宅，同时建立买房资格审核制度。
3、积极支持合作建房，发展住宅合作社。对符合城市总体规划，利用现有的生活用地和危、破房宅地，开展合作建房，努力实现自我解困，政府应在政策上给予优惠。
4、对双困家庭，实行廉租住宅政策。廉租住宅的租金实行政府定价，其面积、设备标准原则上只满足居住的最基本需求。对现住公有住房的困难家庭，实行低租金:通过从现有腾空的公有住宅中调整部分住房，新建一部分住宅向困难家庭提供，当困难家庭收入情况改变时，应腾退廉租住宅或对其收取较高的住宅租金。
（三）加强住宅市场的政策配套建设
大力发展房地产抵押市场，并在此基础上推行房地产抵押权债券的证券化，建立和发展房地产二级抵押市场。培育和规范金融市场，加强经营管理体制、风险防范和监控，发展房地产金融机构。根据市场经济的运行规律，巩固和完善社会福利事业，积极推进和发展社会保险事业，改革社会救济事业和发展优抚事业。将住房与养老、医疗、失业一样，纳入社会保障体系范畴，以促进居民住宅消费。特别是各民营企业要加强住房公积金制度的落实。
（四）进一步提高居民收入，增强购买力
购买力是影响房地产市场发展的重要因素，而购买力的强弱是由收入水平决定的。2004年，从37个城市比较可知，武汉市城区居民人均可支配收入为9564元，在全国十大城市（上海、北京、天津、广州、沈阳、重庆、哈尔滨、南京、武汉和西安）中居第六位（高淑萍，2005），2005年虽然已超过万元，达到10849元，但与广州、上海、北京相比，还有相当大的差距。此外，从房价收入比看，国际上的房价收入比讲的是一个中等收入家庭的年收入和一套中等水平住房的价格之比，通常认为这一指标值在6 左右是比较合理的。而武汉市2005年的房价收入比是7.4，这显然是不合理的。因此，武汉市应从扩大居民就业，增加居民的收入等方面着手，不断提高居民的收入，增强购买力。
（五）盘活空置住宅，拉动内需
充分发挥政府宏观调控的作用，合理确定商品住宅用地的供给量，从源头上加强对开发规模的控制和管理，从而限制商品住宅增量，引导购买力转向空置住宅，力求供需大体平衡。目前低收入者没有经济能力按市场价格购买或承租住房，因此政府必须建立廉租房体系，解决低收入居民的住房问题。然而，若直接投资建造新的廉租房，政府财政必须付出更大的代价。为建立住房保障体系给予有力的支持，可以考虑把空置商品住宅转为廉租房，与武汉的廉租房供给体系结合起来，即“空转廉”。“空转廉”一方面可以有效地盘活空置多年的商品住宅，银行的贷款也得到清偿，化解了潜在的金融风险；开发企业也可以走出困境，投入新一轮商品住宅再生产，激活住宅市场，带动经济增长。另一方面，对政府住宅保障体系而言，“空转廉”可降低建立廉租房供应体系的成本，与社会经济发展水平和政府财政能力相适应，政府也可以通过出租方式回收投资（朱少颜，2004）。另外，可以沿用2004年的做法，对个人购买空置商品住房采取除了暂时免征契税外，给予其它的优惠政策，加大武汉市空置商品住房消化力度，进一步促进武汉市房地产行业持续健康发展。
（六）有效激活住房二级市场
针对目前新建商品住宅价格过高及总量供需不平衡的状况应加快住房二级市场的发展，合理配置住房资源，使一部分购房需求释放到二手房市场。而且二手房的购买者基本上都出于自住需要，因而二手房的需求量和交易价格更能真实的反映住宅市场的发展状况。政府要建立生态链的市场结构，一手房、二手房、租赁市场相互作用，相互关联。在居民中要树立不断升级的置业观念，建立根据个人收入状况从低到高的梯度消费模式，这样不仅能活跃整个住宅市场还能让处于不同生活阶段的居民提供安居的最佳选择。
当前发展住房二级市场应进一步扩大二手房上市范围，清理二手房买卖环节税费，特别是要减轻出售者税费负担，鼓励卖旧换新；进一步加快办证时间，加速存量房流转速度。但是要严防投机者利用二手房市场的炒作行为，对于持有期限过短（如不足五年）有炒房嫌疑的二手房应限制其收益。最近出台的“国六条”强调采用调整结构、税收、信贷等手段使市场趋于平衡，国税总局也表示，为了落实“国六条”，2005年调整过的政策——对个人对外销售购买不足2年的住房，全额征收营业税——2006年将再次调整，二手房转手时间将延长到5年。这样，个人在购房后5年内转让，除了缴纳全额营业税，还需要缴纳因此获利的个人所得税。
（七）打击房地产投机行为，抑制市场泡沫增长
不能把住宅视为一般商品，住房价格上涨过快直接影响城市居民住房条件的改善，影响金融安全和社会稳定，甚至影响整个地区经济的健康运行。因此政府应该通过实名制购房，限制期房转让，征收住宅物业增值税等方式来控制投机性的炒房行为。同时，建立预售商品房数量申报制度，禁止在预售前发放、炒卖，保障真正住用人和投资者的合法利益。建立最高交易次数限制机制，限制同一宗房地产在一定时期内的交易次数，打击过度投机行为。杜绝炒楼花，或是将炒楼花引上规范的道路。炒楼花一方面活跃了房市，但另一方面也抬高了房价，并造成国家税收的流失。鼓励大力发展房地产信托业务，既可以增加普通居民的投资渠道，作为银行贷款的重要补充也有利于房地产市场的持续稳定健康发展。
3 4数据来源：人民网房产频道论文中心，http://house.people.com.cn/cqlt/topic.php?forumid=359&filename=f_75
5 2006年武汉房价预测，http://bbs.wh.house.sina.com.cn/cgi-bin/view.cgi?gid=80&fid=4269&thread=6893&date=20060412
6武汉市住宅市场的研究，http://www.globrand.com/2006/03/20/20060320-163012-1.shtml
武汉市住宅市场发展的对策研究
参考文献
[1] 王全民主编．房地产经济学．大连：东北财经大学出版社，2002
[2] 马光红．商品住宅价格高位运行的原因及平抑对策．山东省青年管理干部学院学报，2006，120（2）：92-94
[3] 王家庭．商品住宅空置率过高的原因透视．中国房地产金融，2001（10）：14-19
[4] 王国刚，殷剑锋．我国住房市场的发展状况和政策建议．新金融，2006,（3）：18-20
[5] 王静．我国商品住宅地区差异的实证分析．市场周刊，2006，2：31-32
[6] 卢胜．住宅市场的发展趋势及对市场房价的影响．经济师，2003，（12）：46-47
[7] 龙奋杰，沈悦，刘洪玉等．住宅市场与城市经济互动机理研究综述与展望．经济与社会，2006，129（1）：44-52
[8] 刘志峰．继往开来 与时俱进 深化改革 促进住宅建设与房地产业持续健康发展．在2003年全国住宅与房地产工作会议上的讲话，武汉：2003，1，13
[9] 孙向红．中国住宅产业发展探析．浙江大学硕士学位论文．2003：60
[10] 朱少颜．商品住宅空置问题的研究．暨南大学硕士学位论文．2004：38
[11] 李国庆．房地产业住宅市场浅析．西部探矿工程, 2005，17（10）：236-237
[12] 李晖．武汉市房地产市场现状和发展态势分析．中外房地产导报，2003，（10）：36-37
[13] 李伦亮．城市住宅开发市场的经济学分析．合肥工业大学学报，2005，28（12）：1597-1601
[14] 肖国金．“曲线启动”房地产市场的战略及对策，长江论坛，1997，（5）：21-22
[15] 张贯一．武汉房地产市场的现状分析及对策建议．学习与实践，2005，(10) ：24-27
[16] 张艳．小议武汉市房地产市场的现状与未来．科技创业，2005，（2）：89-90
[17] 张炜．成都商品住宅市场发展趋势分析．四川大学硕士学位论文．2005：37-38
[18] 郑敏华．促进武汉房地产业健康发展的若干思考．湖北财经高等专科学校学报，2005，17（1）：23-24
[19] 高淑萍．我国城市住房市场供求平衡与发展研究．华中农业大学硕士学位论文．2005：40，48
[20] 夏剑锋．武汉住宅商品房的发展趋势．统计与决策，2002，149（5）：40-41
[21] 韩杨．逆流而上推动房地产．新财经，2005，（10）：98-100
[22] 廖君．武汉市房地产今年将呈六大发展态势．中国房地信息，2003,202（4）：24
[23] 宏观调控下武汉房地产市场的理性思考．长江日报，2004.7.9
[24] 2000-2005年六年的武汉房地产市场情况分析报告，武汉市房产局
[25] 武汉市历年《统计年鉴》
[26] 历年《湖北城乡建设统计年鉴》
[27] (美) 尼尔·卡恩 ... [等]著Neil Carn ... [et al]；张红译，房地产市场分析：方法与应用：techniques & applications，北京：中信出版社，2005
[28] Gregory H. Chun, J. Sa-Aadu, James D. Shilling. The Role of Real Estate in an Institutional Investor's Portfolio Revisited. The Journal of Real Estate Finance and Economics. Volume 29, Number 3: 295 -320
[29] Mostafa Morsi El Araby．The role of the state in managing urban land supplyand prices in Egypt．Habitat International 27 (2003) 429–458
[30] Martin.Hoesli,Bryan D.Macgregop,European Real Estate Research and Education: Development, Globalization, and Maturity, Journal of Real Estate Finance and Economics,1997
致 谢
在本文的写作过程中，杨老师给予了悉心的指导和帮助，从论文的选题、提纲的审定到初稿的修改、终稿的确定，无不凝聚着杨老师的心血。至此论文完成之际，衷心感谢杨老师对我的指导和帮助。同时，学校图书馆和院资料室的老师在我查阅文献时提供了诸多方便，朋友张更是提供电脑，督促撰写，帮助我顺利完成了论文，在此一并表示感谢。还有本系各位老师四年来的谆谆教诲，同学们的关心帮助，我都表示诚心的谢意。
