企业管理论文——房地产市场的价格趋势内容摘要： 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。国家发改委、国家统计局发布的统计数据显示，70个大中城市房屋销售价格在2007年涨幅走高的基础上，2008年1月和2月继续攀升，同比分别上涨了11.3%和10.9%。一位不愿透露姓名的权威专家指出，通过对住房供需状况、开发建设成本、土地政策、信贷政策、税收政策等影响房价的若干因素综合分析可以发现，2008年房价仍存在上涨趋势。
我个人认为中国的在未来的几十年中，房地产的价格不会出现大幅的跳水情况，相反一些重点地段的商品房会有所上升。但是会出现一大批的廉租房！接下来我会从政治，经济，文化，中国的对外开放等一系列的方面说明我的观点。1、 政治上由于中国采用的是市场经济加宏观调控的特有体制，因此也成就了现在中国特有的房地产格局。无论房地产商怎么希望它往上涨都抵不过中央出台的一系列的政策，正可谓手腕拧不过胳膊。但是中央现在个人认为也处在一个矛盾阶段。政府既希望房地产的价格继续上升，又希望稳中有降。个人分析原因有以下几点：1）改革开放30多年来，尤其进入21世纪，外商越来越多，中国的地皮是越来越值钱，各大城市的房地产产业也已经成为了当地的支柱产业之一，房地产也成为中国经济发展的重要推动力之一，作为政府也决不会放弃这么一大块肥肉。2）当地的政府为了更好的发展当地的经济，也希望自己城市、地区的房地产价格处于全国的平均水平之上，因为这体现了这一城市的现代化程度和经济发展水平的高低，这一道理显而易见，上海的房价无疑比杭州高！3)由于中国还处在发展中的阶段，大部分的老百姓对于房价望而却步，政府处于稳定因素的考虑也不会放任房价一味的往上升！对于近期十七大提出的“住有所居”也证明了这一点！对于乱炒房的显现，政府也采取了一系列政策，这体现了国家不希望房价出现不合理的上升。2、 从国民经济的持续快速增长的角度看，近几年来，我国国民经济增长率持续超过7%，高经济增长率和良好的经济增长质量可以推动城市化规模的不断扩大，大量农转非人口涌入城市必然要实现住房消费，从而为房地产市场带来新的购买力需求。国民经济的持续快速增长，也使城市中低收入劳动者的经济收入持续增长，这在一方面“激活”了中低收入者的购房需求，为房地产业的持续发展塑造了最广泛的消费群体；另一方面，也使原来购买力较强的消费者提升了消费层次，从而推动着住房品质的不断提升。因此，经济增长速度与增长质量是决定房地产发展的前提与基础。在目前的中国经济较稳定的增长前提下，房地产的价格也不会大幅度的降低！另一方面：房地产市场需求旺盛，房地产业快速发展还得益于国民经济持续快速健康的发展、人民收入水平的提高。“1998年至2004年，我国国内生产总值由78345亿元，增长到2004年的136876亿元，扣除物价因素，年均增长8.5%；城镇居民人均可支配收入由5425元增长到2004年的9422元，年均增长8.6%。2004年底，我国城乡居民人民币储蓄存款余额高达12万亿元，客观上也具备了较强的消费能力。而从实际结果看，我国城镇人均住宅居住建筑面积，也由1998年的18.7平方米，提高到2004年的24平方米左右，城镇住宅成套率超过80%。”从资金的角度看，一是随着房地产金融支持力度的逐年加大，在商业贷款和公积金贷款的双重支持下，市民潜在购买力成为现实购买力，巨大的市场需求快速形成。二是利率过低和投资渠道单一，国内大量储蓄资金以及闲散资金找不到更好的投资渠道时，纷纷流入国内房地产市场。三是人民币升值压力的存在，吸引了大量国际游资。自2003年起，由于中国外贸大量顺差，国际上要求人民币升值的压力很大。在人民币升值预期的影响下，大量海外资金进入中国，并大多选择进入国内的楼市。从上可只在人民的生活水平不断提高，经济发展日趋平稳，国外的资金不断流如中国的楼市。中国的房价也不会大幅度的下降！另外有专家提出“我国每年有10%的经济增长、人民币对美元的增值、再加上都市化，这几个百分点的影响加起来是刚性的价格上涨趋势。”这确实不如道理。282
企业管理论文|房地产市场的价格趋势|管理论文3、 从需求关系上讲，现在老百姓还是比较热衷于在房地产上做投资的！随着生活水平的日趋提高。老百姓们手中的钱越来越多，当然不可能大家都把钱放在家里，天天守着钱睡觉。所以很多人选择了投资，目前中国老百姓较为熟悉的投资渠道为银行，股市，楼市，包括现在推出的黄金市场和期货市场，同时也有其他的投资方法比如购买基金和国债。我先来一一分析下当前主要的投资方法的现状。由于银行的利息太低，因此人们对于有钱存银行的投资方法出现了较为冷淡的态度；近年来中国的股市可谓起起伏伏，有太多的人一夜暴富，也有许多人血本无归，加上炒股需要大量的时间和技术上的支持，另外中国的股市需要有很强的消息来源和捕捉信息的能力，在全民炒股的时期老百姓发现自己的投资并不成功，于是人们有开始寻找其他能使钱生钱的方法。国债时间太长，黄金市场和期货市场并不熟悉，买基金又很股市有很大的关联。因此越来越多手中有点钱的人们选择了进入楼市，相对于上述的投资，投资楼市给投资着一种安全的感觉，它不会从人们眼前消失，房子永远在那里，就算楼价跌了也可以自己住，不用担心自己的血汗钱一夜之间化为乌有。比起其他的投资方式更有一种安全感。另外投资者也发现投资楼市是有回报的，现在中国处在一个大踏步的向前发展的阶段中，只要地段好不用担心你的房子没人要。
4、 在从对外关系的角度看，中国的房产商和国外的房产商一定会在将来的很长时间中进行一种良性的竞争，其中收益最多的还是购房者。中国加入WTO后，海外资金和开发商进入中国房地产业的成本大大下降，将导致海外的开发商抢滩中国房地产市场，从而形成中国房地产市场的全球化竞争格局。海外的开发商运作经验丰富，专业化程度高，管理水平先进，资金实力雄厚，具有强大的市场竞争力。随着我国加入WTO，外国大型房地产企业将大举进军国内市场，将会给国内房地产企业带来前所未有的竞争压力。由于国外企业在资金、技术和管理等方面具有显著优势，势必使开发的商品房质量更好，品质更佳，建设成本更低，房地产市场竞争格局将会发生明显变化。为了要在激烈的市场竞争中取得优势，房地产企业必须要有市场危机意识，强化企业管理，逐步形成企业的核心竞争力，以高科技、高品质、高效益、低消耗、低成本、创品牌的房地产开发，不断开拓市场、占领市场，才能维持企业的生存和发展，目前个人认为在保证房产质量和售后服务的前提下，价格战是不可避免的竞争手段。这使的正真有购房需求的普通老百姓而言无疑是个利好消息。
5、 从原材料（钢材、水泥等建筑材料价格也将继续上涨）的价格上升的问题上，我们也发现房地产商的本身成本也在不断上升，提高房价也是一个立竿见影的手段！另一方面，目前房地产开发环节涉及的税收包括耕地占用税、城镇土地使用税、契税、印花税4个税种，房地产销售环节涉及的税收包括契税、印花税、房产税或城市房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、营业税、城市维护建设税、企业或个人所得税等8个税种。这么多的税收不能开发商自淘腰包！这也成为了房价居高不下的客观原因之一。
6、 随着城镇化进程的加快，城市住房需求压力增大。“统计数据显示，2007年我国城镇化率达到44.9%，比上年提高1个百分点。随着城镇化进程的加快，我国每年从农村转移到城镇的劳动力平均将增加1000万人左右，这部分转移的劳动力不仅将增加对城市住房的临时需求，也会增加长期需求。” 每年城市拆迁和改造，将相应增加被拆迁居民的被动性住房需求。“据了解，目前全国每年城镇房屋拆迁计划达13000万平方米左右，实际拆迁规模达到近10000万平方米，按照“拆一、建一、还一”的原则，将相应增加当年被拆迁居民的被动性住房需求。”根据上述两点我可以断定现在的中地档房地产的需求还是相当大的，当然矛盾也相当的突出。政府也深刻的感到了这一点，大力加强了廉租房的建设，为那些动迁居民和切实对房有需求但买不起的弱势群体提供了很大的方便。当然这些廉租房不可能在市中心的重点黄金地段。
7、 从短期角度看，大城市的房价不会出现像有些专家所说的“拐点”。现在的中国经济发展迅速，老百姓的生活水平越来越高，很多大城市的家庭已经不满足“吃饱穿暖”的基本问题。很多家庭开始考虑买房买车。让自己的日子过的更好。加上现在都是独生子女，很多父母也已经考虑买套房子让自己的子女成家用。这一对房子有需求的群体也成为房价一直上升的原因之一。另外房地产上升的主要原因是一些另有目的的炒房团，其中主要代表就是温州人！
8、 从长远角度看，个人认为中国的房地产价格将有明显的下降。理由如下：现在我们这一代独生子女较多，加上现在的生活水平不断提高，有两套房子的家庭不占少数。个人分析等我们这一辈60岁后，也就是50年后，一个家庭将有两到三套住房，这无疑会出现一个供大于求的局面。所以中低档次的房价务必会降低！
综合上述几点，我判断中国的房价在未来的几年内大幅下调的可能性不大， 央行规定，建设项目必须在封顶后才能获得个人按揭贷款，其目的是为了支持中低收入者的消费，减少购房者的利息负担；同时，央行对购买高档商品房、别墅及第二套商品房的借款人采取的提高个贷首付款比例和贷款利率的规定，也是为了通过抑制富人的投资性行为来减低市场风险。但房地产产品多层建筑的主体最少需要半年时间达到封顶，高层建筑则至少需要两年才能封顶，这期间，开发企业只能用生产资金从事前期开发，由于开发贷款的利率为7.6％，大于个人按揭5.4％的利率，其增加的部分最终将会体现在房价上。当然政府为了解决普通老百姓的住房问题为出台一系列的政策和举动，其中一种就是廉租房。
