青龙园旅游区开发可行性研究报告目 录1总论 11.1项目背景 11.2项目概况 31.3结论 42项目实施的环境分析 62.1区域旅游业发展环境 62.2项目建设的政策环境分析 72.3区域旅游资源环境分析 102.4 项目发展的SWOT分析 113项目建设的意义 123.1该项目的建设是顺应旅游发展趋势的需要 123.2该项目的建设是创建旅游强县的需要 123.3该项目的建设是创新象山旅游特色的需要 133.4该项目的建设是促进当地发展的需要 134市场分析与预测 154.1市场现状 154.2产品吸引力及竞争力分析 174.3客源市场定位 214.4市场拓展 225项目建设地点现状与建设条件 255.1项目建设地点现状 255.2建设条件 266建设方案 306.1项目文化主旋律 306.2项目整体布局与结构 306.3建设任务及规模 306.4 建设规划及内容 316.5附属工程方案 386.6建设方案评价 417环境保护及节能 437.1项目地块环境现状 437.2采用的环境保护标准 437.3项目建设与运营对环境的影响 447.4环境保护措施 457.5节能 478组织机构和管理模式 508.1 组织机构 508.2管理模式 519项目实施进度 5210投资估算和资金筹措 5410.1投资估算依据 5410.2投资估算 5410.3资金来源与筹措 5710.4分年投资计划 5711财务预测及评价 5811.1评价依据 5811.2基础数据与参数 5811.3营业收入估算 5811.4 成本费用估算 5911.5盈利能力分析 5911.6敏感性分析 6211.7财务评价结论 6212社会效益评价 6312.1 项目对社会的影响分析 6312.2 互适性分析 6412.3社会评价结论 6613风险分析 6713.1建设工程风险 6713.2 市场风险 6713.3产业政策风险 6813.4管理风险 6814结论和建议 7014.1结论 7014.2建议 70附表：附表1：项目总投资使用计划与资金筹措表附表2：营业收入、营业税金及附加和增值税估算表附表3： 总成本费用估算表附表4：项目投资现金流量表附表5：利润和利润分配表附表6：敏感性分析表附图：附图1：全国区位分析图附图2：长三角区位分析图附图3：县域区位分析图附图4：象山县晓塘乡生态民俗旅游工程总体规划景观图附图5：青龙园---南岙山庄景观建设规划图439
青龙园旅游区开发可行性研究报告总论1.1项目背景1.1.1项目名称青龙园旅游区开发项目1.1.2承办单位概况本项目承办单位为象山好旺角旅游开发有限责任公司。公司成立于2006年8月23日，注册资本1150万元。公司主要经营范围为青龙园旅游景区的开发、房地产开发及广告制作、设计、发布。1.1.3报告编制依据（1）项目可行性研究报告编制委托合同； （2）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（3）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（4）《象山县城市总体规划（2001～2020年）》；（5）《宁波市旅游发展总体规划》；（6）《宁波市旅游业发展规划（ 1996 — 2010 ）》。（7）《象山县旅游发展总体规划》；（8）《象山县国民经济和社会事业发展“十一五”规划》（9）《关于创建旅游强县打造休闲象山的若干意见》；（10）《象山县晓塘乡乡域总体规划（2006-2020）》；（11）相关设计规范标准等。1.1.4项目提出的理由与过程旅游业在国际上被称为永不衰落的朝阳产业，又被称为发展潜力巨大的朝阳产业。它涵盖了“行、游、吃、住、购、娱”等六大要素。据世界旅游组织预测，到2020年，国际旅游消费超过2万亿美元，旅游消费增长速度大大高于各国同期GDP的增长幅度，它在给社会事业带来巨大财富的同时，也给当地居民创造了更多的就业机会，是名符其实的富民产业。1996年3月17日，第八届全国人民代表大会第四次会议批准的《中华人民共和国国民经济和社会发展“九.五”计划和2010年远景目标纲要》明确指出：要“积极开展和充分利用旅游业和国内旅游业的发展。搞好旅游区开发和配套设施建设，加强管理，文明服务”。早在“九五”期间，宁波市被列入全国首批“中国优秀旅游城市”，旅游业名符其实地成为了全市经济发展的新的增长点。21世纪，长三角各城市旅游业日趋激烈的竞争，旅游者的消费需求日趋多样化，也给宁波市旅游业带来了新的挑战和课题。《宁波市旅游业"十五"规划和2020远景目标纲要》把象山确定为宁波旅游"一圈四带"中的滨海旅游带,明确象山作为宁波滨海旅游发展的主阵地. 象山县为整合旅游资源,该旅游部门邀请国内外著名的旅游专家修编了全县旅游开发总体规划形成了"一带四区六大重点产品"的旅游发展框架。象山县旅游发展按照 “ 打造精品、突出特色 ” 的思路，从统筹城乡发展的要求出发，合理配置全县旅游资源，统筹规划各要素协调发展，从发展旅游大产业的角度出发，充分发挥旅游业的关联带动作用，协调发展 “ 吃、住、行、游、购、娱 ” 各相关行业，形成比较完善的旅游综合产业服务体系。十年旅游业快速发展的实践，为“创建旅游强县、打造休闲象山”奠定了良好基础，同时，也为加快“创建旅游强县、打造休闲象山”提供了宝贵经验。在象山县的旅游规划中，晓塘乡处于“一带四区”中的“大塘生态农业休闲区”与“环石浦港文化旅游区”。该区一直保存着良好的原生态环境，自身的环境特色和资源特色相对突出，土地相对充裕，具有实现“大地园林化”的良好基础。再加上优美的民间故事、发达的交通条件、与石浦港相得溢彰的优势互补为晓塘乡的生态旅游开发提供了完备的条件。青龙园旅游项目的规划是“创建旅游强县、打造休闲象山”的需要，发展象山旅游经济的需要。1.2项目概况1.2.1拟建地点该项目的建设地点为晓塘乡境内。1.2.2建设规模与建设内容项目总规划用地1786622㎡（2680亩），总建筑面积59550㎡。包含三期工程，9个景点，30余个子项目，涉及吃、喝、玩、游、学、竞等多方面的体验。1.2.3主要建设条件该项目建设的政策环境良好，旅游资源较丰富，建设区域内基础设施能够满足建设需要，建设条件具备。1.2.4项目建设进度本项目计划于2008年1月开始建设，2010年6月工程竣工，预计建设工期30个月。1.2.5项目建设投资和筹资方案 本项目建设总投资为22476万元，资金来源全部为自筹。1.2.6主要技术经济指标项目主要技术经济指标详见表1-1。表1-1 项目主要技术经济指标表序号 名 称 单位 数量 备注1 项目总占地面积 m2 1786622 包括水域2 建设规模 m2 59550 3 项目总投资 万元 22476 4 工程建设期 月 30 5 年平均净利润 万元 5703 6 投资收益率 % 25.40% 7 内部收益率 % 20.72% 税后8 投资回收期 年 7.03年 税后
1.3结论本项目的建设是满促进象山旅游发展的需求，是提高当地社会经济文化水平和人民群众生活质量的需要，有助于促进象山国民经济和社会的发展。项目的建设符合象山县城市总体规划规划和象山县“十一五”发展规划。项目建设的配套公用设施完善，旅游设计方案合理，环境保护措施得当。项目建设的投资方案合理，各项经济效益指标较好，社会效益显
旅游区开发可行性研究报告项目实施的环境分析2.1区域旅游业发展环境2.1.1象山县旅游业发展概况象山地处中国黄金海岸线的中心地带,紧靠国际大都市上海.境内群山连绵,海域壮阔,千港百湾,岛礁众多,碧海金沙,旅游资源得天独厚,是华东惟一拥有山,海,岛,崖,滩,景,物七大特点的滨海资源地区. 象山县委县政府在1998年作出了全面发展海洋旅游的战略决策.对全县170多个自然,人文景观进行了为期三个月的实地勘察,在此基础上,按照"高起点,全方位"规划的总体要求,先后编制了严密的规划, 并启动松兰山旅游开发。2000年,召开第一次全县旅游工作会议,提出了"大旅游,大产业,大发展"的思路,把旅游业作为全县第三产业的先导和全县经济新增长点着力加以培育.2003年县委,县政府提出了"旅游富民"发展战略,明确了把旅游业培育成为全县经济支柱之一的发展方向。2004年,召开全县加快服务业发展大会,明确了把旅游业培育成为第三产业的主导产业和国民经济的支柱产业。旅游业工作目标列入全县10个重点镇乡的目标责任制考核范围。 老百姓支持旅游业发展的自觉性和主动性不断增强,全县上下形成了支持和服务旅游业发展的良好环境。 近年来,我们始终坚持精品开发理念,注重挖掘地方特色,凸显海洋,生态,文化主题,目前已形成松兰山度假区,象山影视城,中国渔村,石浦渔港古城四大骨干旅游品牌。形成了比较完善的旅游综合产业服务体系。 2004年全县接待游客170万人次,同比增长21%,旅游经济总收入达9亿元,同比增长50%。2006年，全县接待游客数达到232万人次，旅游经济总收入12.5亿元，同比分别增长16%和17.5%。旅游业已成为县域国民经济中新的经济增长点。2.1.2象山县旅游业发展下步工作目标象山县将深入实施"旅游富民"战略,按照"发展大旅游,完善大配套,形成大产业"的要求, 不断加快全县"一带四区六大产品"旅游规划框架的形成,继续凸显海洋,生态,文化三大主题,大力培育和发展具有地域文化特色的旅游产品,不断打造旅游新亮点。到2011年，“一带四区”旅游发展格局全面提升，休闲产品更加丰富，城市休闲功能不断完善，休闲象山品牌进一步打响，成为长三角重要的滨海休闲目的地，建成全国旅游强县和最佳人居环境。年接待游客突破400万人次，旅游经济总收入40亿元以上，占地区生产总值的比重达到12%以上，小康休闲指数达到90分以上。随着长三角经济一体化进程的加快和杭州湾大桥,象山港大桥,浙江沿海高速通道的相继建设,将使象山直接接轨上海,为象山的旅游发展带来了前所未有的黄金机遇。2.2项目建设的政策环境分析2.2.1《宁波市旅游发展总体规划》根据《宁波市旅游发展总体规划》，宁波市将重点打造“东方商埠、时尚水都”旅游形象，预计近期到2010年旅游总收入达到410亿元，与上海、杭州共同打造旅游“金三角”，逐步发展成长三角独具都市、海洋、人文和生态魅力的重要旅游目的地。“十一五”期间，我市将着重开发形成以观光旅游为基础，休闲度假为发展方向，以商务、会展、文化、宗教、生态旅游为重点的旅游产品体系。重点打响都市、文化、海洋、生态四大品牌。其中时尚都市风情游、浪漫怡情游、节庆商务会展游重点打造都市牌；历史文化游、宗教朝觐游、甬商故里修学游重点打文化牌；滨海休闲度假游打海洋牌，山水休闲度假游、江海湖港风情游、绿色生态游重点打生态牌。如此同时，努力构筑各类产品交汇融合，使旅游成为宁波无所不在、永不停止的体验，使宁波成为充满活力的现代化国际港口旅游名城。晓塘乡地处象山半岛的南部，青龙园的建设是宁波市旅游深入发展的结果，该项目的建设既是当地旅游经济发展的需要，也是建设宁波旅游名城的需要。2.2.2《象山县旅游发展总体规划》《象山旅游业发展总体规划》以“东方不老岛，海山仙子国”作为象山的形象策划，把打造 “ 现代化生态型滨海旅游城市 ” 作为今后一个阶段象山旅游业发展的总体目标。把旅游产业定位于未来象山县国民经济发展中的主导产业。象山县旅游开发总体规划按照象山丰富的海洋旅游资源的特色性,旅游规划按照"大旅游,大产业,大发展"的要求,整合全县旅游资源,规划以海为魂,以岛为骨,以绿色的滨海为脉,形成"一带四区六大重点产品"格局的滨海旅游产业带.集中精力开辟休闲度假旅游、生态旅游、文化旅游和保健养生旅游等新兴旅游产品，构建各具特色、分工明确、具有互补效应的旅游地域网络系统，实现发展旅游、富民强县的规划目标。青龙园旅游区的建设是“大塘生态农业休闲区”与“环石浦港文化旅游区”的深度开发。该旅游项目的建设突出了绿色生态、地域文化特色的规划的思想。2.2.3《象山县晓塘乡乡域总体规划》《象山县晓塘乡乡域总体规划》把环境优美、生态平衡、交通便捷、基础设施现代化的具有地方特色的生态型乡域作为晓塘乡的建设目标，使其成为南部的生态果园、石浦渔港的居住花园、大塘港畔的休闲乐园。晓塘乡的集镇性质定位为以休闲与度假市场为先导、以乡村田园风光为特色、以清洁循环生产为动力的生态型集镇。把“生态小塘、四季果香”作为晓塘乡旅游品牌形象的定位。该形象的宣传口号把疏落、自由、质朴、天真的含义包含于一身，符合休闲度假人们的原始渴望。因此晓塘乡以“人与自然和谐共处”和“在保护中开发、在开发中保护”作为旅游发展的理念，旅游开发目标市场为生态观光游、乡村体验游。旅游产品应呈现出一个多层次的结构和形成一个有序列的服务体系，以满足多重目的度假和观光需求。旅游产品以亲水游乐、休闲活动、疗养康复、野外活动、度假居住等为主，形成多样化的综合服务和多方位的生活体验。青龙园生态民俗文化旅游度假区的开发以晓塘乡域总体规划为指导，建设项目充分利用晓塘乡的旅游资源和人文特色，形成了与乡域旅游规划紧密呼应的观光景点。
青龙园旅游区开发可行性研究报告区域旅游资源环境分析2.3.1象山旅游资源概况象山地处浙江中部沿海，三面环海，一路穿陆，陆域面积 1175 平方公里，海域面积 5335 平方公里，海岸线长 800 公里，岛礁 608 个。境内群山连绵,海域壮阔,千港百湾,岛礁众多,碧海金沙,旅游资源得天独厚,可供开发的资源点达300 余处。可以说乡乡有景区、村村有景点，是华东惟一拥有山,海,岛,崖,滩,景,物七大特点的滨海资源地区。象山是座"天然氧吧".这里地处世界黄金气候生态线上,与世界著名的疗养胜地佛罗里达,墨西哥湾,夏威夷连成一线。空气负氧离子高达每平方厘米 14700 个。大量滩涂资源中含有丰富的氨基酸和对人体有益的微量元素。象山区域大气的各项指标均符合优质度假区条件.特别是素有"空气维生素"之称的负氧离子含量非常丰富,最高含量每立方厘米空气中达到14700个,达到国际度假区一级标准。从历史上看，象山 “ 不老文化 ” 底蕴深厚。早在秦代， “ 方士徐福为秦始皇求长生不老之药，曾留居县城北蓬莱山。 ” 从秦汉到清代，帝王遍寻长生不老药，从而衍生炼丹术，而象山就是我国最早的炼丹发源地之一。象山县旅游资源以岛屿、山脉为骨，以海湾、沙滩为魂，以“不老”文化为脉，地文、水文旅游资源异常丰富、特色鲜明。2.3.2晓塘乡旅游资源分析“海山青龙跃，世外桃源景”，晓塘乡位于象山县西南部，与石浦港一山相隔，是一个三面环山、一面临海的条状盆地。分为东部休闲居住区、中部平原生态经济区和西部岛屿生态经济区。境内河网纵横交织，九龙江贯穿东西。“在海之滨、入山之怀、钟灵毓秀、积淀深厚”是对晓塘乡的精妙概括。晓塘乡具有优美的山地溪涧景观和植被风貌的森林景观。山坳、水库、河流、内港、海岛由九龙江串接，山、江、岛、海、林各具特色，沿线遍布原生态自然景观。特色经济作物园使晓塘乡具备了农业观光旅游价值。以“黄埠历史文化名村”“岭头高山原始村落”为代表文物古迹、古村遗韵又为晓塘乡平添了一道独特的人文景观。总之，晓塘乡具有丰富的农业生态旅游资源和浓厚文化内涵。2.4 项目发展的SWOT分析表2-1 青龙园旅游区发展的SWOT分析内部 内部优势(S) 内部劣势(W) 位于长三角地带，旅游市场广阔 人文生态景观资源丰富，便于整合 引入异域文化，形成自身吸引力 子项目丰富新颖，满足不同游客需求 地理位置离中心城区较远，有一定制约作用外部 外部机遇(O) 外部威胁(T) 地方政府支持旅游发展 国内旅游需求日趋旺盛，消费提升 开渔节、海鲜旅游节等大型节事的推动 周边知名旅游景区的竞争
3项目建设的意义3.1该项目的建设是顺应旅游发展趋势的需要目前我国旅游产品结构存在的主要问题，一是旅游产品仍以观光产品为主，不能适应我国度假休闲需求已进入快速成长期的新形势，供给短缺的问题开始突出；二是旅游产品的参与性、娱乐性和体验性差，难以适应旅游消费者求新、求乐、求知多样性的消费需求。旅游产品应逐步从传统的观光旅游向休闲旅游和体验旅游转型。《宁波市旅游发展总体规划》提出发展以商务、会展、文化、宗教、生态旅游为重点的旅游产品体系，打响山水休闲度假游、江海湖港风情游、绿色生态游等生态牌。该项目的设计充分体现了休闲、体验的主题，目标市场为生态观光游、乡村体验游。旅游产品以亲水游乐、休闲活动、疗养康复、野外活动、度假居住、宗教信仰等为主，形成多样化的综合服务和多方位的生活体验，呈现出一个多层次的结构和形成一个有序列的服务体系，以满足多重目的度假和观光需求。项目建成后将是对象山县旅游产业转变过程的重要推进。3.2该项目的建设是创建旅游强县的需要经过10年的发展，象山旅游取得了不俗的业绩，但与建设旅游强县的目标要求相比，还存在着较大的差距。主要有海洋旅游的季节性强、旅游淡旺季明显，自然景区资源丰富、人文景观等开发挖掘不足，旅游商品开发滞后、产业关联度作用不强，产业组织化程度低、开发后劲不足等问题。当前，整个区域经济体竞争异常激烈，长三角几乎所有的城市都把旅游业作为主导产业和支柱产业进行培育，象山虽然在发展旅游业上起步较早，但如果不加以认真应对和加快提升，很有可能在新一轮旅游业激烈竞争的形势中败下阵来。面对激烈的形式，象山县必须提高旅游产品层次，创新旅游消费热点。该项目的建设是对象山旅游资源的进一步整合，在景观特色、环境形象、发展优势等方面都有新的突破，将促进象山旅游业发展再上新台阶。3.3该项目的建设是创新象山旅游特色的需要传统的象山旅游多以海洋文化为主题，青龙园旅游区的建设在海洋文化主题之上积极引入多种文化元素。旅游者在这里可以体验不同的文化和生活方式,参观当地的历史古迹,欣赏自然美景和龙文化展，参与海上运动，体验古代生活，购买有特殊含义的纪念品、工艺品和礼物,品尝精美的外来美食,观赏异域风情的表演，进行养生度假和技能的学习。游客在体验完象山其它度假区的宾海风情之后，将在这里感受到集海洋文化于内又别具风味的景观特色和文化特色，更好的满足游客心理需求在文化意义上的存在。该项目的建设将是象山旅游产业新的亮点。3.4该项目的建设是促进当地发展的需要旅游产业在促进地方经济发展、扩大市场需求、增加劳动就业机会等方面发挥着重大的作用。晓塘乡位于象山半岛的中南部，地理位置和交通现状给当地的经济发展带来了一定的制约。该项目的建设在直接创造经济效益的同时为当地居民提供了大量就业机会，带动当地相关产业的发展，为当地的经济发展带来契机。项目的建设还将促进当地基础设施建设的完善，影响该区的教育文化水平，对于当地的精神文明建设也起到积极的推进作用。项目建成后该区的社会经济文化水平将提高到新的台阶，人民的生活质量和精神风貌都将发生明显的改观。
青龙园旅游区开发可行性研究报告市场分析与预测4.1市场现状4.1.1国内旅游市场高速发展休闲度假和养老健身是21世纪两个世界性课题。许多未来学家对新世纪发展前景作了不少描述，一个共同的特点，就是强调休闲娱乐业。美国学者甘哈曼的《第四次浪潮》宣告：21世纪进入“第四次浪潮”，这次浪潮以休闲活动为中心。因而旅游业的发展具有广阔的市场前景。中国是世界上最大的国内旅游市场，据统计2005年国内旅游人数达12亿人次，比上年增长10%。2006年国内旅游人数达13.9亿人次，增长15%，国内旅游收入6200亿元，增长17%。国内旅游业收入的增长超过了GDP的增长。2007年中国旅游业收入预计将占国内生产总值的2.5%。京津冀、长江三角洲、珠江三角洲市场是国内主要客源产出地，出游率高，人均消费水平高出全国平均水平。旅游正在成为我国居民的日常消费项目。按世界上国际旅游收入与国内旅游收入1∶9的比例，我国国内旅游市场目前还仅开发了1/4，随着国内旅游规模的进一步扩大和旅游消费水平的不断提高，世界旅游及旅行理事会预测，未来10年中国旅游业将保持年均10.4%的增长速度。到2010年，国内旅游人数将达17.8亿人次，旅游业总收入将达12260亿元人民币，占GDP的7%。到2015年国内旅游人数可达26亿人次以上，旅游业总收入可达2万亿元人民币左右。到2020年我国国内旅游人次数将达到19.82亿人次，大致相当于每个国民一年出游1.5次，国内旅游收入将达到30436.6亿元，相当于2020年国内生产总值的8.7%左右，仅国内旅游的贡献就足以确立旅游业的支柱产业地位。4.1.2区域旅游市场稳定增长以上海为中心，浙江、江苏为二翼的长江三角洲地区将成为21 世纪中国旅游业极具活力的增长极。据统计，2007年一季度浙江省入境、国内两大市场旅游继续快速增长，共接待入境旅游者98.08万人次，同比增长18.1%，旅游外汇收入突破5亿美元，达到50025.1万美元，同比增长24.2%;接待国内旅游者4445万人次，同比增长21.8%，实现旅游收入438亿元人民币，同比增长23.4%，这表明我省旅游产业呈现快速发展势头。预计到2010年，浙江基本建成旅游经济强省，全省旅游总收入达到2500亿元，占GDP的13%。宁波市旅游业经过十几年的发展，旅游接待人次和旅游收入水平都取得了长足的进步，2005年，全市旅游业总收入258.2亿元，在全国15个副省级城市中排名第六。2006年入境旅游人数54.25万人次，同比增长23.57％；国内旅游人数2685万人次，同比增长14.2％；旅游总收入316亿元，同比增长22.4％。在《2006中国城市旅游竞争力研究报告》发布的首批“中国旅游竞争力百强城市”中，宁波在173个参评城市中脱颖而出，位居全国旅游竞争力城市前10强。预计近期到2010年旅游总收入达到410亿元，宁波与上海、杭州共同打造旅游“金三角”，逐步发展成长三角独具都市、海洋、人文和生态魅力的重要旅游目的地。4.1.3象山县旅游市场势头强劲象山县自1997年旅游开发以来,按照"大旅游,大产业,大发展"的要求,不断做大做强旅游产业.特别是最近几年旅游经济呈现出蓬勃发展的良好势头。2002年全县接待游客首次突破100万人次，比上年增70%以上，比2000年翻一番；旅游总收入超4亿元，同比增长70%。2004年全县接待游客170万人次,同比增长21%,旅游经济总收入达9亿元,同比增长50%。2005年全县接待旅游人数200万，旅游经济总收入达12亿元；2006年全县接待游客数达到232万人次，旅游经济总收入12.5亿元，年均增速超过30%。预计2007年,年接待游客250万人次,旅游经济总收入大20亿元.到2011年，建成全国旅游强县。年接待游客400万人次，旅游经济总收入40亿元以上，旅游总收入占地区生产总值的12%以上。4.2产品吸引力及竞争力分析4.2.1古朴清新的农村风光旅游的发展趋势正从追求看最多景点的观光旅游”逐渐转向“追求舒适静谧”为主要目的的休闲度假旅游和“体现个性审美”的民俗文化、生态环保、等特色旅游。农村休闲度假包容了休闲、民俗、生态三大特色。农业休闲度假旅游是以农游独特的生产形态、生活风情和田园风光为对象，依赖自然风景、田园风光和农业资源，满足人们“返璞归真”，回归自然的要求。其古朴、清新的田园风光和浓厚的乡游文化风俗受到都市人的亲睐并日益走俏。青龙园生态民俗文化旅游度假区的开发充分利用了晓塘乡丰富的农业生态旅游资源和浓厚文化内涵。九龙江沿线的自然景点和相关的民间传说是度假区生态民俗的贴切体现；民俗街将带你体会地方特有的生活风情；山坳内的乡土娱乐让你感受与都市娱乐不一样的心灵释放；山林里的野生动物区让你回归最真实的大自然；大塘港水上运动让你亲近自然水源。青龙园生态民俗文化旅游度假区将是体验农村生活，感受自然风情的最好选择。4.2.2“返璞归真”的养生休闲象山县以其清新的自然环境被誉为“东方不老岛”。这里地处世界黄金气候生态线上,与世界著名的疗养胜地佛罗里达,墨西哥湾,夏威夷连成一线，是座"天然氧吧"。目前，我国已有一部分中产阶层先富起来，企业的老板们整天忙于工作，他们也很想找一处养老的地方，安置父母。但中国目前成熟的供中老年人养老健身、休闲度假的场所十分缺乏。据统计，我国民企已达172.5万家，这些企业老板的父母，其中许多人将是“不老岛”的潜在顾主。青龙园旅游区将建设养生疗养区。该疗养区将是成功人士怡情养性的休假场所，是信教吃斋者、修身养性者的定期居住地，是老年人颐养天年的世外桃源。4.2.3缠绵感人的故事内涵时尚旅游的主题是魅力、故事、娱乐。其中，魅力是随着故事场
旅游区开发可行性研究报告景变换获取的情感体验，娱乐是围绕故事情节递进展开的游憩方式，而故事则是内核。成功的旅游区必定有属于自身的故事。这种故事将衍生出新的旅游吸引力和新的商业价值。象山县晓塘乡有一个美丽的爱情故事传说：东海龙王三太子为寻宝化作凡人来到晓塘乡黄埠古村，爱上了聪慧美丽的黄埠姑娘。黄埠姑娘也倾心相恋三太子，山盟海誓定终生。之后由于海陆两相隔，俩人不得不分离，三太子化作青龙而去，因伤心流泪，三太子爬向东海的龙道变成了一条江，人称青龙江；黄埠姑娘舍不得三太子离去，哭喊了九十九声，三太子回应了九十九声,青龙江于是转了九十九道弯，因此青龙江也称之为九龙江。黄埠姑娘思念三太子，站在南岙山的山峰上，抱着和三太子偷吃禁果所生的孩子，面朝三太子离去的地方祈盼三太子归来。而三太子亦十分想念黄姑娘，因不能相见，痛苦之际经常拂晓在九龙江的入口处（大塘港）翻起巨浪，所以这片地区便有了晓塘这个名称。后来龙王把三太子囚禁在距晓塘乡约两公里的海面上有一座无人海岛。为见心上人,青龙三太子在神仙的帮助下,悄悄从无人海岛穿过海底，再从现在的晓塘乡西边村上岸。但上岸没多远就被龙王发现，三太子就被押回无人海岛。而黄埠姑娘在南岙山的山峰上天长日久，不愿离去，最后化成巨石，后人称之为抱儿岩。无人海岛现在荒草萋萋，留有青龙三太子偷见黄埠姑娘爬行的痕记(一条一米宽的青石道)。而西边村海岸上也有一条奇异的“青龙道”，一米宽，色青泛亮，近两百米，延伸入海，和无人海岛的青石道相连。无人海岛地图上无名，后人为纪念青龙三太子和黄埠姑娘，取名为情人岛。晓塘人祖祖辈辈伴随着青龙三太子和黄埠姑娘的古老传说，家庭和睦、幸福安康，在这片神奇的土地上生生不息。青龙园旅游区的建设围绕着这个美丽的爱情故事而展开，让游客随时能感受到故事赋予景色的内涵。4.2.4时尚浓郁的文化氛围青龙园开发项目注重将民俗文化资源揉和在各个项目之中,将自然民俗文化、现代文化、异域文化进行精选和组织，赋予休闲旅游活动丰富的灵魂。青龙寺、文化长廊、商业文化街、仿古一条街、民俗文化馆、青龙山巨龙、雕刻、盆景、海岛情爱体验等子项目都体现了丰富的地域文化。项目设计中还加入了魔术、杂技、皮影、木偶、时装模特、湖南歌厅文艺、欧美文艺、东南亚文艺、时尚餐饮等异域文化艺术。璀璨的异域文化和江浙水乡文化荟萃一堂，必将给消费者带来耳目一新的感受和新奇体验。4.2.5丰富新颖的娱乐享受青龙园旅游区的建设集“ 吃、住、游、购、娱 ”功能为一体。项目设计中的龙宫探险、野生动物（养、赏及美食）、宠物经营、山野养生堂、卡丁车、奇趣滑道、冲浪、海上射击、天文观景台、儿童乐园、艺术学校、艺术创作基地、龙舟、魔术、杂技、外国文艺演艺等都将是宁波地区新的旅游热点内容。酒店、餐饮、演艺吧、保健馆、游泳池等让人们在体验乡村风光的同时享受都市生活服务。青龙园将带给游客丰富的娱乐享受和全方位的旅游服务。4.3客源市场定位4.3.1客源市场范围以上海为中心，浙江、江苏为二翼的长江三角洲地区将成为21 世纪中国旅游业极具活力的增长极。本项目位于浙江象山境内，旅游地理位置优越。项目的一级客源市场以宁波、杭州、上海为主；二级客源市场为温州、台州、绍兴、嘉兴、苏州、无锡、宜兴、湖州、金华等周边城市；三级客源市场以江苏、福建等周边省份为主，另有部分国际旅客。4.3.2消费层次青龙园旅游区以亲民、休闲、游乐为主题，项目设计人性化，消费定位合理，可满足游客高、中、低档各层次消费需求，力争扩大普通消费者群体。主要子项目不设门票，游客可以根据兴趣自由选择游憩方式，减少旅游开支。 4.3.3旅客层次青龙园旅游区集娱乐、养生、休闲、等众多功能为一体，适合不同层次旅客前来游玩。该度假区即是成功人士怡情养性的世外桃源，又是平民百姓假日休闲的乐园；即可以作为宗教信仰者诵经念佛的圣地，又是体育爱好者竞技交流的场所；讲究情调可以到情调小吧，喜欢热闹的可以去KTV。书画、工艺、动物爱好者都可以在这找到属于自己的娱乐项目。青龙园的建设可以满足不同层次旅客的需求，客源市场广阔。4.3.4年龄层次该项目娱乐资源丰富，针对不同年龄层次的游客设计了别具特色的游乐区。有疗养区、娱乐演艺吧、文化长廊、儿童乐园等丰富新颖的娱乐休闲项目，有效满足老、中、青、少不同年龄段旅客的消费需求。4.4市场拓展近年来，随着象山县旅游业发展，县内各地旅游发展运行有序，客源市场强劲增长。为青龙园生态民俗文化旅游度假区的发展奠定了坚实的市场基础。4.4.1本地客源市场的挖掘象山县是全国综合实力百强县，历来注重精神文明和物质文明的建设。县域范围内休闲旅游景区较多，居民旅游消费观念浓厚。且大多具备出游的经济基础，出游时间较为宽裕。项目建成后的异域文化将对本地居民构成较强的吸引力。本地居民是项目建成后宣传促销的直接针对对象，将成为该项目的首要客源市场。4.4.2周边旅游景区的客源流入象山旅游业发展至今，已经形成了自己的旅游品牌。这里有闻名全国的石浦渔港,入选中国"魅力名镇"的石浦镇;这里有国内最大的综合性海洋文化旅游项目"中国渔村";这里有世界三大火山岩原生地貌之一的海上石林;这里有目前国内单体建筑最多的的象山影视城;这里有国家AAAA级旅游区松兰山滨海旅游度假区。金沙湾度假村、
青龙园旅游区开发可行性研究报告羊屿山海岛狩猪场等其它景区更加丰富了象山的旅游市场。2006年，全县接待游客数达到232万人次。其中松兰山度假区,中国渔村,象山影视城,石浦渔港古城这四大重点景区的品牌效应初步显现，去年共接待游客157.15万人次，占全县接待游客总量的67.7%。这些慕“象山”之名而来旅客将是青龙园旅游区客源市场拓展的主要目标。其中石浦鱼港与该项目的建设地点晓塘乡仅一山相隔，来石浦旅游的人就可穿过一个小遂道（只需10分钟），来到世外桃源般的青龙园。石浦渔港旅游市场将成为是青龙园旅游风景区最大的客源市场。在象山现有旅游市场的带动下，青龙园的客源市场将会呈现良好的发展态势。4.4.3旅游节庆活动客源市场的带动从1998年开始,每年九月,象山都要举办渔民自己的节日---中国开渔节。随着中国开渔节的成功举办,象山文化旅游品牌日渐响亮.在办好"中国开渔节"的基础上,挖掘组织了“三月三，踏沙滩”民俗文化节、国际海钓节、和海鲜旅游节，形成了象山四大节庆活动。据统计，仅开渔节每届至少要接待十几万中外游客。传统节庆办成有一定影响力的旅游大节，成为推销象山旅游产品、开拓旅游市场、塑造和推广象山旅游形象的有效载体。节庆活动是对外宣传的最好时机。在热闹的节庆活动过后，很多外地旅客们被象山的魅力所吸引，或者想暂且留守以避免交通高峰期，或者想在此休憩也缓解旅游疲劳。此时青龙园旅游区将会展现出生态、休闲、民俗、综合娱乐的优势，成为旅客的首选。4.4.4旅客人数预测2006年，全县接待游客数达到232万人次，预计2007年,年接待游客250万人次,旅游经济总收入大20亿元.项目于2010年6月完成，预计到2011年，全县年接待游客400万人次，石浦渔港接待游客至少100万。到时15%-25%的石浦游客会成为晓塘乡青龙园的客源，约15万到25万人，再加上其它的游客来源，游客数量将会增加。本报告采用保守预测结果，2011年以15万人计。预测游客数量每年以20%的比列增长，到2014年后持平。
5项目建设地点现状与建设条件5.1项目建设地点现状5.1.1地点与地理位置象山县地处121°34'-122°20'、北纬28°45'-29°49'之间，居浙江省中东部沿海，位于象山港与三门湾之间，两港相拥。其地理位置北临象山港，与鄞州区、奉化市隔港相望；东北遥对舟山市普陀区的六横岛和宁波市北仑区的梅山岛；东濒大目洋；南接猫头洋，隔三门湾与台州市的三门县相峙；西连宁海县，象山半岛自宁海县紫溪、梅林至一市东延入海。象山县三面环海，一面接陆，南北长90 km，东西宽70km，由本土象山半岛及沿海608个岛礁组成，总面积6510k㎡，其中陆地面积1175k㎡、海域面积5335k㎡。本项目的建设地点晓塘乡位于象山半岛的中南部，东临石浦港，南濒高塘岛乡，西接岳井洋，北连定塘镇，乡域总面积45.45平方公里，辖19个行政村，人口18982人。行政区域面积45.5平方公里，辖19个行政村,人口1.9万，耕地面积19900亩，山林面积19054亩，森林覆盖率达75%。乡建成区位于美礁碶村。5.1.2占地面积本项目的建设地点为晓塘乡境内，项目总规划用地1786622㎡（2680亩），包括水域面积。5.1.3建设地点现状建设区域现为农村集体用地，区域内以农村住宅、耕地、林地、山地、水域、道路等农业形态为主。境内河网纵横交织，九龙江贯穿东西，山坳、水库、河流、内港、海岛由九龙江串接，沿线遍布原生态自然景观。区域基本处于原生态，景色优美，自然风光与人文景观交相辉映，气候宜人、环境优美、道路畅通、乡风文明。5.2建设条件5.2.1自然条件1、地形地势晓塘乡域东、南、北三面山脉绵亘，且相对环围闭合；总体上，由东向西渐低、渐宽，呈扇形状，隔大塘港向海敞开。2、土壤植被晓塘乡域以水稻土类为主，兼分布潮土、盐土。晓塘乡现有林地2.2亩，柑桔1.7万亩，各类小水果果园0.5万亩，山区森林覆盖率达到84%，丘陵地区达到68%，平原地区达到65%，总森林覆盖率达到75%，是营造“天然氧吧”的本质基础。3、气候晓塘乡乡域属亚热带季风性气候，四季分明，温暖湿润，雨量充沛，日照充足。年平均气温18℃，最高气温35.6℃4、水文晓塘乡乡域山塘水库众多，河流纵横密织，具有典型的江南水乡风貌。全乡现有小型以上水库9座，总库容量为100万立方米，集雨面积为5.5平方公里。全乡总共有16条河流，长度大于3000米的河流共6条，其中九龙江长度达到6300米，由西向东，蜿蜒贯穿整个乡域，最终注入大塘港。
旅游区开发可行性研究报告5.2.2社会经济条件晓塘乡地处象山半岛中南部,东邻石浦港，南濒高塘岛乡,西接岳井洋,北连定塘镇。行政区域面积45.5平方公里，辖19个行政村,人口1.9万，耕地面积19900亩，山林面积19054亩，森林覆盖率达75%。晓塘是象山县内农业大乡，农村工作成绩凸显，多次获得“县级先进农村工作先进乡”称号，是浙江省有名的柑橘、禽蛋、水产之乡，是中华名果“象山红”柑桔的主产地，2002年被列为创建生态示范试点乡镇。晓塘乡境内气候宜人、环境优美、道路畅通、乡风文明、人民勤劳，素有钟灵毓秀生态乡之称，2005年获“宁波市生态乡”荣誉。基层党校被确定为“宁波市基层党校示范点”，西边塘村被评为“省级全面小康建设示范村”、“市级生态村”、“市级园林式村庄”，黄埠村被评为“市级文明村”、“县级生态村”等荣誉称号。近年来，乡党委、政府以加快发展为主题，以结构调整为主线，紧紧围绕建设“生态晓塘、名橘之乡、休闲胜地”的发展目标，大力发展以绿色生态为主导的精品农业，不断壮大清洁循环为重点的工业经济，逐步形成以休闲体验为特色的旅游格局，全乡经济持续发展，社会事业不断进步，工业经济稳步发展，农业结构不断优化，人民群众安居乐业。5.2.3交通条件象山县居浙江省中部沿海，位于象山港与三门湾之间，三面环海，两港相拥。境内有215、216、311省道经过。海上交通便捷。沿海南线、滨海大道等道路的相继建成，极大地促进了象山境内交通条件的变化。象山港大桥已经国家发改委批准将于2006年下半年动工兴建，通过沿海高速同三复线，与在建的杭州湾大桥及象山三门湾大桥相连，将彻底改变象山半岛处于交通末端的地位。届时，实现象山进入宁波半小时、杭州和温州二小时、上海三小时的交通圈。晓塘乡处象山半岛中南部，区域类水陆交通便捷，与周边乡镇基本有等级公路相连，现有黄埠至大塘港和黄石线、三井线、励司线、九龙江至下洋墩“一纵四横”公路网。80省道呈横“Z”字型穿越乡域，沿海高速公路石浦连线通过晓塘乡境内。乡域道路按照百分百通行政村、百分百硬化、百化百合格的“三百”工程要求，2006年投资575万元，新开展了三下线至炮台下、三黄线至山岙、三井线至任家、三黄线至黄埠、井浦线至双连峙等5条7.38公里的通村公路建设，另启动了晓塘至上岙计1.3公里的乡道改建工程，现全乡已全面实现行政村主干道硬化工程。5.2.4公共设施条件1、给水 晓塘乡供水来源主要为思娘岙水库，由晓塘乡自来水厂向居民供应。2、排水晓塘乡排水采取雨、污分流制，农村采用不完全分流制，雨水通过沟渠就近排放。污水由管道收集后纳入定塘区域统一处理。3、供电晓塘乡供电来源由定塘接入。区内将规划35KV变电所。4、通讯 晓塘乡电信移动网络和固定网络覆盖范围达到90%，固定电话用户比例达到80%，电信综合服务能力教强。
旅游区开发可行性研究报告建设方案6.1项目文化主旋律青龙园旅游区开发项目注重将民俗文化资源柔和在各个项目之中，通过九龙沿线自然景点和相关民间传说，进一步挖掘晓塘乡生活文化资源，将自然民俗文化、现代文化、异域文化进行精选和组织，赋予休闲旅游活动丰富的灵魂。火辣辣的湖湘文化和江浙水乡文化荟萃一堂，必将给消费者带来耳目一新的感受和新奇体验。6.2项目整体布局与结构青龙园旅游区强调区域内山、水、人、物的和谐相处原则，综合开发。充分利用荒山、滩涂、岩石、湖塘、河流等自然资源。项目遵循市场原则和可操作性原则，以客源市场需求来确定项目建设的重点和方向，注重市场预测和旅游产品功能定位，突出纯朴的自然风光，结合历史，文化，港湾风情，人文景观特色等来吸引游客赏山水风光，体验乡村风情。九龙江的开发东起南坳山峰，西至无人岛（情人岛），沿九龙江西下，吸三方绿脉之甘露，取晓塘平原之精华，中间兴建大小开发景点项目30多个，构成一条充满了新奇、惊险、野趣、历史人文景观和豪华娱乐享受的农业生态民俗文化休闲长龙。6.3建设任务及规模青龙园的建设任务为充分利用晓塘乡丰富的旅游资源和淳朴的乡俗民貌，打造集休闲、养生、娱乐为一体生态旅游区。项目总规划用地1786622㎡（2680亩），总建筑面积59550㎡。包含三期工程，9个景点，30余个子项目，涉及吃、喝、玩、游、学、竞等多方面的体验。6.4 建设规划及内容6.4.1南岙山庄南岙山庄占山地面积为2150亩，包括三座最高山峰、两个水库和奇特山坳，森林覆盖率90%以上，鸟语花香。南岙山庄是青龙园旅游区开发的龙头工程。同时，它又是一个相对独立的整体性项目（在2000亩的山坳中建设子项目15个）。南岙山庄是青龙园旅游区的主题公园，她将使石浦渔港、古渔村、海鲜城等旅游内容更加丰富和完善、吃住玩乐诸功能齐全；它可吸引不同年龄和不同消费层次的人来石浦；它可以扩大现有的外来消费人群；它可以延长消费者在石浦休闲旅游的时间，丰富其消费内容和增加其消费支出。1、好旺角大酒店、演艺吧厅建于南岙山山坳里端平缓山坡地，一号楼为主楼，其主要为游客提供了一个住宿、餐饮及休闲为一体的园林式宾馆。具体内容如下表：序号 内 容 地 点 特 点1 酒店（住宿） 多栋 住宿、山林帐篷野营2 酒店（餐饮） 二楼 多地菜系、（山珍野味、海鲜）3 情调酒吧 裙楼 参照北京三里屯酒吧等模式4 量贩KTV 裙楼、一楼 与迪厅混合5 演艺娱乐 二号楼 民俗艺术、魔术、杂技、外国文艺演艺楼上：小球、棋牌、瑜珈、6 趣味游戏厅 一楼 各种趣味游戏（分成年人厅和少儿厅）7 游泳池 裙楼、店外 常温泳池，分室内室外8 保健馆 二楼 桑拉、洗浴、足疗、保健按摩系列
2、青龙寺、疗养区建于南坳山，青龙寺的建设主要针对有佛教信仰的游客；疗养区的建设主要是为对康复疗养有需要的人群提供一个自然环境比较清静优美的疗养地。序号 内 容 地 点 特 点1 青龙寺 山顶和山腰 分青龙殿、观音殿、如来殿2 疗养区 二水库边 信教吃斋者、休身养性者定期居住区3 千手观音山 青龙寺前 硬币投掷求运4 五百罗汉 如来殿内 数罗汉抽签求解5 私家宗祠 山腰 传统宗姓家族宗祠，一姓一间一牌位
3、天文观景台建于南坳山中部最高点，其位置较高，站在观景台上，整个石浦渔港的华丽景色尽收眼底。序号 内 容 地 点 特 点1 观景台 山顶 台高18米、艺术建筑，16个观景窗口2 彩色强射灯 台顶 台顶四角各设一灯、电控3 望远镜 观景窗 不同技术参数设备20台
4、娱乐健身、野外体育群设施本项目的建设是为了让人们走向大自然，在纯自然的环境中进行的一种挑战自我、征服自然的身体活动。它集竞技性和挑战性于一体。序号 内 容 地 点 特 点1 攀爬区 林间 树、竹、人造岩等的攀爬、独木桥、走钢丝、翻高墙、拔河及其它健身活动2 力士竞技 林间
5、文化长廊本项目的建设符合“文化社会化，社会办文化”的理念，为游客提供一个学习文化、交流思想的平台。序号 内 容 地 点 特 点1 工艺品、珍玩 景区口 设计、创作、制作；交换与交流宣传与销售2 书法作品、书市 景区口
6、儿童乐园本项目的设计针对对象为儿童，家庭旅游中的孩子们在这里可以找到属于他们的娱乐天地，增加旅游乐趣。序号 内 容 地 点 特 点1 乡土娱乐 山坳内 泥塑、捕涝体验、荡秋千等2 趣味娱乐 山坳内 转砣螺、滚铁环、跳房子、弹弹珠等3 电子娱乐 山坳内 电子垂钩、射击等
7、野生动物区、宠物区本项目将会在世界各地引进多种珍贵野生动物，供游客们观赏；宠物区内的小动物除了供游客观赏之外，也可选购。序号 内 容 地 点 特 点1 一级动物区 山林区 梅花鹿（成年鹿和仔鹿）2 野禽区 山林区 孔雀、驼鸟、野鸡、珍珠鸡等3 猴山、鸟林 山林区 观赏猴、鸟5 宠物区 山林区 矮种马、狗、猫、猪、蛇等
8、特色烧烤区本项目的建设是为了让游客在享受自然风景的同时品味别具特色的野外风味。序号 内 容 地 点 特 点1 烧烤 林间 露天，土灶 野生动物及其它动物肉、海鲜、绿色蔬菜2 烧烤 酒店 巴西烧烤 3 烧烤 水坝 露天可移动烧烤器
旅游区开发可行性研究报告盆景植物园本项目收集了各种各样的盆景植物，各类精品盆景将让游客一饱眼福，还可让游客参与到其制作中来，体验其中的乐趣。序号 内 容 地 点 特 点1 花卉类 山脚 内部分区种、养、制作、销售一条龙其中雕刻类分根雕、林雕、竹雕2 树木盆景类 山脚 3 雕刻类 山脚
10、卡丁车 本项目轻松休闲，趣味性强，可增加游客游览中的乐趣。序号 内 容 地 点 特 点1 跑道、护栏 停车场边 球形跑道、直线距离500米2 卡丁车 停车场边 卡丁车10台
11、奇趣滑道、山道滑道、山道均是有惊险、奇趣、安全、竞技的休闲活动，使您得到飞行的满足。在这里，滑道、山道、人文景观与自然风光一起相互映衬，融为一体。序号 内 容 地 点 特 点1 滑道 山腰 奇趣惊险滑车2 山道 山腰 南岙山趣味寻宝活动
12、半山亭本项目的建设集游客的休憩、观赏于一体，特别是民乐亭的建设，为广大民乐爱好者提供了一个交流民乐、畅谈民乐的场所。序号 内 容 地 点 特 点1 半山亭 半山腰 大亭、特色建筑2 民乐亭 林间 大亭、民乐爱好者聚会点3 小息亭 林间 爬山者休息点和情调场所4 观景亭 小峰顶 观赏景区景色之处
13、水坝、停车场、牌楼 本项目的建设为主要围绕水坝展开，牌楼是景点的入口，其雕塑舞龙的建筑切实展现了青龙园旅游区的精髓所在及象征意义。序号 内 容 地 点 特 点1 水面项目 水库 水面及周边娱乐、惊险、刺激项目2 水坝 水库 坝部平台白天观景、晚上宵夜3 停车场 水库下方 非上山车辆停靠处4 牌楼 景点入口处 雕塑舞龙建筑，附门票管理处
14、冲浪区本项目的建设主要是针对炎热的夏季，游客们可以感受到冲浪的惊险及，夏季水中的清凉。序号 内 容 地 点 特 点1 冲浪池 水库下方 总面积5亩、惊险程度中级，安全、成年人及少年人均可2 冲浪艇 水库下方
15商业文化街本项目建设为游客集中购买地方特色的纪念品、及游玩必需品等提供了方便。序号 内 容 地 点 特 点1 礼品工艺品 水库下 体现文化特色体现景区特色2 生活用品 水库下 3 文体产品 水库下 6.4.2大塘水上运动场大塘港原为海水港，现两头有桥和闸控制与外部海域的连接，已变成了淡水港。港内水面平静，水青鱼虾多（野生+养殖），港两边是晓塘乡的农业生态区（均为绿树与果园）、环境优美、交通方便。是绝佳的内港游乐区和水上运动基地。最佳开发区域：水面南起西边塘公路桥，北至河海隔离闸。长条状（宽700米、长3公里）。大塘港水上运动场计划建设内容：序号 内 容 特 点1 龙 舟 机动龙舟游港、手动龙舟体验、竞技比赛2 赛 艇 天然赛场、水上游乐与专项比赛3 游 艇 中型与情侣型游艇游湖港4 垂 钓 分固定和移动钓台、海钓与湖钓均可5 水上滑翔 水上游乐与专项比赛6 铁人三项运动 游泳+公路跑+自行车、天然比赛配套场地
6.4.3情人岛情人岛原为无名海岛，民间传说为仙人岛或神仙岛，它位于晓塘乡西边塘村的西边海面上（距陆地3公里、隶属晓塘乡），海岛面积五十亩左右，高度为海拨100米左右，岛上植被良好，岛东面有一条奇异的一米宽的青石道延伸入海，再从西边塘村上岸——这就是传说中的青龙道。情人岛与大塘港、九龙江、南岙山庄都是民间青龙传说的特殊地点，而且呈条带状分布，其中情人岛是青龙园民俗文化旅游产业带的重要一头（从东到西：高山—水库—九龙江—淡水港—大海—海岛）。情人岛计划建设内容：序号 内 容 特 点1 海上射击 海上定向打靶（固定靶与移动靶）2 野味烧烤 青龙园野生动物、海产品野外与室内烧烤3 海岛情爱体验 海岛、海上、海底婚俗，海上浪漫4 海岛穴居 海岛艺术住宅、海岛日月星空体验5 帆 板 培训、比赛6 游 艇 与大塘港水上运动场连线湖海同游
6.4.4九龙观景游本项目主要为水上船游，游客们不仅可以体会到游船的乐趣，还可观赏到九龙江周边美丽的风景。序号 内 容 特 点1 小快艇游江 中速汽船2 情侣船游江 脚踏船、橡皮舟3 手动木船游江 划、摇小木船
6.4.5抱儿岩、攀岩峰本项目的建设主要的根据九龙江的美丽传说进行延伸，对原有自然资源及故事内涵进行合理的开发利用。序号 内 容 特 点1 抱儿岩 特殊自然景点、设“祈子求福轮”2 攀岩峰 攀岩训练、练习、比赛，健身励志
6.4.6青龙山巨龙本项目主要原有的资源进行充分的利用，让游客从观龙到探龙的旅程中去了解龙的传说。序号 内 容 特 点1 彩灯巨龙 长米、高米、直径米2 龙宫惊奇、龙文化展 龙内惊险刺激通道、龙文化展3 纪念品销售 青龙纪念品、其它艺术作品6.4.7黄家山庄园
旅游区开发可行性研究报告少儿快乐大本营 既是儿童游客玩耍娱乐场所，又是技能培训基地，是度假区的特色之一。序号 内 容 特 点1 少儿游乐中心 室内室外、整个青龙园景区各景点互动2 艺术幼儿园 拉丁舞、音乐器乐、绘画、武术杂技多类3 艺术培训学校 杂技魔术、模特表演和其它演艺类培训4 女子特种培训基地 电子商务、汽驾、保镖一体同步培训
6.4.9农家乐私家庄园沿江原住宅浓郁的乡村气息让游客身心得到舒心的释放，深切感受农庄优美环境，体验农耕，回归大自然的乐趣。序号 内 容 特 点1 沿江原住宅、吃住 定点挂牌、原生态生活体验2 农耕体验 城乡互动体验
6.5附属工程方案6.5.1建筑小品指示牌：各景点设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便游客使用。庭院灯：保证游客在夜间行人车和公共次序安全，既有安全保护功能、又可美化环境。栏杆：起安全保护作用。景点地形有高低变化时，可设台阶和挡土墙。垃圾桶：连接各景点的所有公路上设置艺术性垃圾桶和垃圾箱。6.5.2交通从象山城区到晓塘必须经过石浦渔港，从石浦渔港到晓塘乡有四条公路相连；青龙园的所有景点都在晓塘乡境内，晓塘乡境内公路四通八达，各景点都有公路相通。本项目交通建设主要为：1、现有公路与景点的连接，南坳山景点下面的进入公路适当拓宽。2、子项目中的内部交通道路修建，如南坳山上的盘山车道。3、景区内建立交通车队，计划配置中巴八台、电瓶旅游车二十台。 6.5.3给排水本项目的给水主要为南坳山景区和情人岛景区，给水水源主要来自思娘岙水库。本项目的排水主要采用雨、污分流制，农村部分采用不完全分流制，铺设一套污水系统排入污水处理厂（新建），雨水可通过沟渠就近排放。6.5.4供电本项目各景点均配备高低配电房，在各景点中设室外配电箱，低压配电房中底压配电屏至各室外配电箱间采用放射式配线，直埋式电缆埋地送达。6.5.5防雷接地1、防雷按二类防雷设计。2、防雷接地与保护接地共用一接地体，R地不大与4Ω。6.5.6消防1、室内消火栓给水系统室内消火栓用水量为20L/S，火灾延续时间为2H，消火栓水枪充实水柱为7m。选用SH65型室内消火栓，消火栓的间距保证有两支水枪的充实同时到达是内任何部位。屋顶试验检查用消火栓带压力表。室内消火栓系统设SH100水泵接合器，站房主楼屋顶设一座消防水箱，满足火灾初期10分钟的消防用水。2、室外消火栓给水系统室外消火栓用水量为25L/S，火灾延续时间为2H，室外设SS100室外消火栓。3、建筑灭火器配置根据《建筑灭火器配置设计规范》，每栋建筑物均设置磷酸铵盐干粉灭火器。宾馆内部分分别设置消防灭火设施和消防监控中心，并在每个楼层设立安全消防通道，客房与娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟、喷淋等自动控制设施。消防设施经过职能部门验收合格后，才能进行接待。4、森林防火措施为保证景区火灾安全，旅游区需采取相关措施进行防火。一是建立防火制度，制定野外活动管理办法，高火险天严禁一切野外用火；二是要建立健全护林队伍和森林消防队，储备充足的扑火物资；三是加强对游人的宣传教育，如进山门票印防火主要事项，旅店中要有防火告示，电视、电影、广播等有防火宣传，各旅游线和景点设防火标牌。6.6建设方案评价本项目的建设既让项目内容符合政策内容和政府规划、又保证项目的整体优势概念，而且最重要的是要保证项目的个体与整体投资收益。江浙沿海地带正在经营和在建的旅游项目众多，海洋文化、江南农耕文化、围垦文化、渔文化等概念均在重复使用，大同小异 。但《青龙园旅游区》项目建设，不但在整体规划和子项目设置中注入了新的内容，在各个环节均有“标新立异”。6.6.1消费定位合理反对高消费定位，关注中、低层消费，力争扩大普通消费者群体。关注孩子和孩子所带动的家庭式消费，有效满足老、中、青、少不同的消费需求。6.6.2子项目新颖龙宫探险、野生动物（养、赏及美食）、宠物经营、山野养生堂、卡丁车、奇趣滑道、冲浪、海上射击、天文观景台、儿童乐园、艺术学校、艺术创作基地、龙舟、魔术、杂技、外国文艺演艺等都将是宁波地区新的旅游热点内容。6.6.3餐饮新时尚美食要多元化，不能光盯着海鲜做文章。在吃的内容上：增加飞禽走兽、青蔬野菜、八方小吃、保健私房菜肴等；美食制作方法上：增加国内其它省市部份菜系、另就烧烤而言，将加入巴西式烧烤和新疆烧烤等。6.6.4引入异域文化艺术魔术、杂技、皮影、木偶、时装模特、湖南歌厅文艺、欧美文艺、东南亚文艺表演等（分常规演艺和大中型专题活动），与当地民俗文艺荟萃一堂。
旅游区开发可行性研究报告环境保护及节能7.1项目地块环境现状7.1.1水环境现状晓塘乡大、小水库水质基本保持良好，7个水源保护区基本保持在Ⅰ～Ⅱ类水质范围内。部分水区水源受到污染，大塘港为Ⅲ级标准。7.1.2大气环境现状晓塘乡大气环境的主要污染物是总悬浮颗粒物，其次是氮氧化物、降尘、二氧化硫；年平均值和日平均值符合国家一级标准。7.1.3声环境现状 目前象山声环境污染主要来源于交通、工业、建筑施工、社会生活和其他声源。晓塘乡以农业生态为主，交通量少，道路状况较好，所以没有造成环境污染。7.2采用的环境保护标准7.2.1环境质量标准大气环境：执行《环境空气质量标准》（GB3095-1996）二级标准；水环境：执行《地表水环境质量标准》（GB3838-2002）中的Ⅲ类标准；声环境：执行《城市区域环境噪声标准》GB3096-93中Ⅰ类标准；海域环境：执行《海水水质标准》（GB3097-1997）中二类标准。7.2.2污染物排放标准（1）废气餐饮油烟废气排放执行《饮食业油烟排放标准》（GB18483-2001）中的中型标准。（2）废水废水排放可执行《污水综合排放标准》（GB8978-1996）中的二级标准。（3）噪声施工期噪声执行《建筑施工场界噪声限值》（GB12523-90）。7.3项目建设与运营对环境的影响7.3.1施工期本项目建设内容为青龙园南岙山庄、大塘港水上运动、情人岛、黄家庄山园等子项目及辅助工程。工程内容主要有土石方、结构、装修、运输、管道铺设等。项目施工阶段主要污染工序来自各种机械的工作噪声，打桩和运输等作业噪声；施工人员的生活污水，施工雨污水、打桩泥浆水与清洗用水；施工车辆产生的废气，土石方和建筑材料运输造成地面扬尘，物料堆放、拌和过程中逸散的粉尘等；施工人员的生活垃圾，开挖基坑、填平场地时产生弃土，在进行主体结构等施工时产生建筑垃圾。主要污染物及预计量详见表5－1。表5－1 施工期主要污染物及预计量表类型 排放源 污染物 产生量噪声 施工、运输机械 施工噪声 70～100dB固体废弃物 装潢垃圾 建筑废材 2.5t/m3 施工人员 生活垃圾 1kg/人/d大气污染物 施工期扬尘 TSP 无组织排放水污染物 施工人员 生活污水 0.2m3/人/d7.3.2运营期本项目运营期间污染源主要来自建筑配电房、泵房、机房各类设备产生的工作噪声；游客和工作人员日常生活污水、固体废弃物；酒店、烧烤区等产生含油烟气；旅游、运输车辆产生的交通噪声。主要污染物及预计量详见表5－2。表5－2 运营期主要污染物及预计量表类型 排放源 污染物 产生量噪声 配电房、泵房 设备噪声 60~75dB 旅游、运输车辆 交通噪声 70~85dB固体废弃物 游客、工作人员 生活垃圾 600kg/d水污染物 游客、工作人员 生活污水 30t/d大气污染物 酒店等餐饮油烟 油烟 0.5 t/a7.4环境保护措施7.4.1施工期环境影响控制（1）建设施工噪声控制合理放置施工机械，尽可能布置在对场界外造成影响最小的地点，并在高噪声设备周围设置掩蔽物。加强运输车辆及施工机械维修，保证运输车辆及施工机械处于良好的工作状态。加强施工管理，合理安排施工作业时间，禁止夜间进行高噪声作业。以液压工具代替气压工具，打桩应采用液压钻孔、浇注桩头的低噪声施工方法。（2）建设施工水污染控制在施工前期应同步设计好排水沟和沉淀池，将建筑泥浆水和冲洗水经沉淀分离后的上清液排入污水管网，沉淀泥浆应定期外运。建筑废物应按指定地点堆放并及时清理，避免因暴雨冲刷而流入附近水体。生活污水不得随意倾倒，建议在施工场地设置简易厕所和化粪池，对施工队伍居住地的食堂、浴室和厕所污水进行处理。（3）建设施工大气污染控制建议施工单位采取以下措施：开挖时，对作业面和土堆适当喷水，使其保持一定湿度，以减少扬尘量；开挖的泥土和建筑垃圾要及时运走，避免长期堆放；确需较长时间堆放在户外的散粒建筑材料，如黄沙、碎石等，应采用雨布覆盖或经常洒水保持湿润，减少扬尘。对施工现场实行合理化管理，使砂石料统一堆放，并尽量减少搬运环节。防止运输车辆装载过满，并尽量采取遮盖、密闭措施，减少沿途抛洒，并及时清扫散落在路面上的泥土和建筑材料，定时洒水压尘，以减少运输过程中的扬尘。施工现场要进行围栏或部分围栏，缩小施工扬尘扩散范围。当风速过大时，应停止施工作业，并对堆存的砂粉等建筑材料采取遮盖措施。（4）建设施工固体废物污染控制施工现场要及时清理，建筑垃圾要及时清运，防止其因长期堆放而产生粉尘等污染，垃圾清运过程中要避免垃圾散落在路面产生的二级污染。生活垃圾易腐败变质，应进行专桶收集，定期运往附近垃圾场进行卫生填埋或焚烧，严禁乱堆乱扔。7.4.2运营期环境保护为保证景区环境质量，项目运营过程中将成立一支景区环保队，具体负责景区的环境保护。
旅游区开发可行性研究报告（1）大气污染物大气污染物主要来源有烧烤区、酒店等餐饮服务区油烟废气。室内油烟废气，可将其经油烟净化装置处理后排放；露天烧烤区油烟废气无组织排放，因此尽量选择在空旷场地进行，减少环境污染。（2）生活污水废水主要为工作人员和游客的生活污水。南岙山下面建立污水处理站，厕所废水经化粪池处理，餐饮废水经隔油池处理，其它废水也均经过净化处理达标后通过污水管网排放（3）固体废弃物针对生活性废物，连接各景点的所有公路上设置艺术性垃圾桶和垃圾箱，以利生活垃圾的收集和清运。各景点分设垃圾中转站，将废物集中后，统一、及时清运出场。（4）噪声主要来自配电房、泵房、机房各类设备产生的工作噪声。为降低噪声污染，改善作业环境，尽量选择低噪声设备；加强设备日常维修、更新和操作人员的管理，使所有设备，尤其是有噪声污染的设备，能在正常状况下运行；并对放置产噪大的设备的房间采用隔声门窗，露天噪声源加设防护罩。7.5节能加强节能工作是深入贯彻科学发展观、落实节约资源基本国策。随着我国经济的飞速发展，能源消耗越来越大，节约能源越来越重要。能耗指标的控制，不仅能降低能耗，也降低了经营成本，大大增加了企业经济效益。因此，景区在工程建造材料、设备选型时在对技术性能、报价等进行比较的同时，应考虑能耗的比较，将经营的综合能耗降下来。7.5.1合理用能标准及节能设计规范按照《国务院关于加强节能工作的决定》和《国家发展改委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知》的要求，固定资产投资项目的建设应遵循合理用能、提高能源利用效率的原则，项目的建设应符合合理用能标准及节能设计规范。相关法律法规和规划：1.中华人民共和国节约能源法2.中华人民共和国可再生能源法3.中华人民共和国电力法4.中华人民共和国建筑法5.中华人民共和国清洁生产促进法6.清洁生产审核暂行办法（国家发展改革委、国家环保总局令第16号）7.民用建筑节能管理规定（建设部部长令第76号）8.节能中长期专项规划（发改环资【2004】2505号）7.5.2节能措施 按照国家有关节约与合理利用能源的现行政策、规定，本项目采取的主要节能措施如下：（1）卫生洁具采用节水型产品及配件；（2）用水直接由室外管网压力供应，节省电费；（3）照明光源尽量采用节能型，如高效日光灯（带功率因素补偿装置）；（4）变压器采用干式低损耗型。
青龙园旅游区开发可行性研究报告组织机构和管理模式8.1 组织机构本项目承办单位为象山好旺角旅游开发有限责任公司。公司主要经营范围为青龙园旅游景区的开发、房地产开发及广告制作、设计、发布。公司组织机构如下：
办公室：企业的办公秩序及行政事务管理，文件的拟、收、发、存； 人力资源部：为企业及时提供合格的人才和人力，职能包括人员招聘、人才培训、劳资管理；财务部：负责公司的财务管理、会计核算和统计核算等工作；制定中心财务预算计划。工程技术中心：公司技术管理和项目建设管理；项目部：包括项目一部、二部、三部、项目拓展部，负责项目的建设管理；商务中心：商务中心：负责公司形象打造、市场分析、市场调查、公司产品的对外宣传和促销（含广告、策划、网站等）；办事处：含县城办事处和石浦港办事处，项目建设协调联络与运营准备工作8.2管理模式青龙园旅游区的建设既在让项目内容符合政策内容和政府规划、又要保证项目的整体优势概念，保证项目的个体与整体投资收益、社会效益及环境效益。因此积极探索多种形式的经营管理模式是非常必要的。该项目以集约式经营为主，三大板块、30多个景点或内容组成青龙园条状型旅游区。部份子项目内容和相关经营内容实行主体经营、承包经营（经营权拍卖等）分包经营、责任经营、挂牌经营等多种经营方式。主要景区（南坳山、情人岛等）大门不收门票。该项目的市场拓展战略一是加强广告宣传工作和营销渠道建设工作；二是与周边的影视城、松兰山、花岙岛、中国渔村、石浦渔港等共同组建成一个优势旅游板块，加强联动与共助共盈。
9项目实施进度本项目建设包括工程前期、工程建设期等过程。工程前期工作包括项目审批、土地审批、工程设计及现场准备，周期为6个月，建设工期从工程施工到工程建成投入运营预计为30个月。本项目工程建设分三个阶段进行第一阶段：开发南岙山庄（主题公园）2008年1月——2009年8月 第二阶段：开发西边塘景区，包括大塘港水上运动场、情人岛2008年10月——2010年4月第三阶段: 以九龙江为串连线的沿江景点，包括九龙江观景游、抱儿岩、攀岩峰等，与大塘港、情人岛相连，形成整体旅游带。2009年4月——2010年4月工程竣工及验收：2010年6月详见表9-1“项目实施进度表”
表9-1 项目实施进度表序号 名称 2007年 2008年 2009年 2010年 Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅰ Ⅱ1 项目审批 2 土地审批 3 工程设计 4 现场准备 5 工程施工 一期 二期 三期 6 工程竣工及验收
青龙园旅游区开发可行性研究报告投资估算和资金筹措10.1投资估算依据1．《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）2．《投资项目可行性研究指南》（试用版）3．《浙江省工程建设其他费用定额（2003）》4．建筑工程费用参考当地类似的工程建筑造价指标估算；5．设备购置及安装费按项目建设单位的提供价格估算；6．其他费用参照《浙江省工程建设其他费用定额》及当地有关取费标准估算；7．预备费按工程费用与其他费用之和的5%估算；8．业主方提供的有关资料10.2投资估算10.2.1建设投资估算本项目建设分三期完成，包含南岙山庄、大塘港水上运动、情人岛等子项目，具体建设投资估算如下：1、建筑工程估算各子项目工程投资估算见表10-1至10-4。表10-1 第一期工程（南岙山庄）资金估算表 单位：万元 子项目 内 容 投 入 合计好旺角大酒店、演艺吧厅 七栋楼基建工程建设 2400 3800 装饰装修工程 1000 绿化及内部配套设施 400 青龙寺、疗养区 青龙寺（三殿）建设 2800 3850 疗养区建设 400 绿化及内部配套设施 650 天文观景台 观景台工程建设 200 350 设备配置 150 娱乐健身、野外体育设施 场地建设 25 50 设备配置 25 文化长廊 基建工程建设 100 100/ 内部装饰装修 经营者承担 儿童乐园 场地建设 50 100 设备配置 50 野生动物区、宠物区 场地建设 220 560 动物、宠物 340 特色烧烤区 场地建设等 10 10盆景植物园 场地建设 60 60卡丁车 场地建设 30 50 设备配置 20 奇趣滑道、山道 滑道建设 100 700 山道建设 600 半山亭 工程建设 110 110水坝、停车场、牌楼 水库、水坝维修 120 440 停车场建设 120 牌楼建设（含办公室） 200 冲浪区 土地建设 65 80 配套设施 15 商业文化街 商铺建设 220 220 装饰装修工程 经营者承担 /其它资金投入 污水处理站 150 150合计 10630表10-2 第二期工程资金投入表 单位：万元子项目 内 容 投 入 合计大塘港水上运动场 陆地工程建设及费用 300 1500 设备购置 1000 环保设施建设 100 其它配套设施建设 100 情人岛 水电等基础设施建设 500 3400 岛面建筑工程 800 海上射击工程投入 180 帆板、游艇等设备购置 1600 西边塘码头工程 200 其它配套工程 120 合计 4900表10-3 第三期工程资金投入表 单位：万元子项目 内 容 投 入 合计九龙江观景游 九龙江清理与维护 100 300 设备购置 150 配套设施 50 抱儿岩、攀岩峰 抱儿岩设施建设 80 150 攀岩峰设施建设 70 青龙山巨龙 工程建设 500 800 装饰装修 200 配套设施及其它费用 100 黄家山庄园 建筑工程 1300 1700 配套工程及其它投入 400 少儿快乐大本营 建筑工程 380 650 设备购置 200 配套工程 70 农家乐 建设支持费用 100 100合计 3700表10-4 青龙园（共三期工程）资金投入总表 单位：万元工 期 项 目 投入资金第一期工程 南坳山庄 12000 10630第二期工程 大塘港水上运动场 1500 4900 情人岛 3800 第三期工程 九龙江观景游 300 3700 抱儿岩、攀岩峰 150 青龙山巨龙 800 黄家山庄园 2000 少儿快乐大本营 650 农家乐 100 相关建设投入 景区旅游交通车队 100 100总 计 19330
2、工程建设其它费用根据《浙江省工程建设其他费用定额（2003）》，本项目工程建设其他费用中主要包括地价、建设管理费、可行性研究费、环境影响评价费、勘察设计费、市政工程设施费、临时设施费等，具体估算见表10-5表10-5 工程建设其它费用估算表 单位：万元项目 投入资金土地使用费 800市政设施费用 200建设管理费用 580勘测设计费 193临时设施费 193可行性研究费 10环境影响评价费 100合计 20763、预备费预备费包括基本预备费和涨价预备费。根据国家有关规定，目前一般不计涨价预备费；基本预备费按照工程建设费用和其他费用之和的5%计算，其估算值为1070万元。4、建设投资总额以上各项合计为建设投资，其估算值为22476万元。10.2.2建设期利息本项目全部由自筹资金投入，故而没有建设期利息。10.2.3项目总投资项目总投资估算值为22476万元10.3资金来源与筹措本项目总投资为22476万元，资金来源全部为自筹。10.4分年投资计划 项目投资计划从2008年1月开始至2010年6月结束。预计2008年需投入9584万元（包含前期费用），2009年投入10265万元，2010年投入2627元。详见附表1“项目总投资使用计划与资金筹措表”。
旅游区开发可行性研究报告财务预测及评价11.1评价依据（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《投资项目可行性研究指南》（试用版）；（3）业主方提供有关资料。11.2基础数据与参数1.本项目建设期为2008年1月～2010年6月，计算期为20年，以项目投资发生年2008年为计算期的第一年。2010年7月开始投产运营；2.动力费根据预测消耗量和当地有关费用标准估算；3.固定资产折旧费估算采用直线法，折旧年限统一按20年计，残值率为5%；5.土地购置费按40年平均摊销计算；6.固定资产年维修费按固定资产的3%计算；7.营业收入根据建设单位提供的有关资料测算。11.3营业收入估算本项目营业收入来源为旅客旅游消费，项目与2010年6月竣工，预计2010年接待旅客5万人，人均消费500元;2008年接待旅客15万人，以后游客人数每年按20%增长率计算，2014年后持平。营业收入估算如下：2010年: 500×5万=2500万元2011年：500×15万人=7500万元2012年：500×15万人×（1+20%）=9000万元2013年：500×15×（1+20%）×（1+20%）=10800万元2014年及以后：500×12×（1+20%）×（1+20%）×（1+20%）=12960万元.详见附表2“营业收入、营业税金及附加估算表”。11.4 成本费用估算 经计算，本项目正常年总成本为3018万元，其中经营成本为2080万元。祥见附表3“总成本费用估算表”。11.5盈利能力分析. 根据2007年3月16日通过的《中华人民共和国企业所得税法》企业所得税税率按25%计。经附表4“项目投资现金流量表”计算，得出以下指标：税前：项目投资财务内部收益率 25.13%财务净现值（ic=10%） 31867万元投资回收期（静态） 6.38年税后：项目投资财务内部收益率 20.72%财务净现值（ic=10%） 20696万元投资回收期（静态） 7.03年
经附表5“利润及利润分配表”计算,得出本项目年平均利润总额为7605万元，年平均所得税1901万元，年平均税后利润为5703万元。总投资收益率为25.40%。各子项目年平均收益情况详见表11-1至11-4。
表11-1 第一期工程各子项目年平均利润分析表 单位：万元 子项目 内 容 收益（利润） 收益合计好旺角大酒店、演艺吧厅 酒店住宿、餐饮等收益 280 720
歌厅、酒巴经营收益 220 保健馆、游戏厅等收益 160 其它收益 60 青龙寺、疗养区 青龙寺门票收益 120 520 青龙寺内部经营收益 280 疗养区经营收益 120 天文观景台 门票收益 100 100娱乐健身、野外体育设施 非盈利性设施 —— ——文化长廊 经营或承包经营收益 60 60儿童乐园 经营或承包经营收益 50 50野生动物区、宠物区 副产品销售收益 420 480
宠物销售收益 60 特色烧烤区 自营或承包经营收益 20 50盆景植物园 自营或承包经营收益 20 50卡丁车 自营或承包经营收益 18 58奇趣滑道、山道 自营或承包经营收益 100 100
山道不计收益 ---- 半山亭 非盈利性设施 ---- ----水坝、停车场、牌楼 水库及周边娱乐收益 60 110
停车场停费收益 50 冲浪区 自营或承包经营收益 48 48商业文化街 自营或承包经营收益 60 60其它收益 辅助项目和新增项目收益 100 100合计 2506表11-2 第二期工程各子项目年平均利润分析表 单位：万元子项目 内 容 收益（利润） 收益合计大塘港水上运动场 正常运营收益 260 480 大型比赛或活动收益 100 其它收益 120 情人岛 海上射击收益 160 700 野味烧烤等餐饮收益 180 帆板、游艇收益 120 海湾垂钓收益 80 其它收益 160 合计 1180
表11-3 第三期工程各子项目年平均利润分析表 单位：万元子项目 内 容 收益（利润） 收益合计九龙江观景游 自营或承包经营收益 120 200 垂钓等其它相关性收益 80 抱儿岩、攀岩峰 自营或承包经营收益 120 120青龙山巨龙 门票收益 70 112 纪念品销售收益 22 活动组织收益 20 黄家山庄园 门票收益 80 580 分项经营收益 450 其它收益 50 少儿快乐大本营 少儿游乐收益 50 230 艺术幼儿园收益 50 艺术培训学校收益 80 女子特种培训基地收益 50 农家乐 挂牌收费收益 50 50合计 1242表11-3 青龙园各子项目年平均利润分析总表 单位：万元工 期 项 目 收益（利润） 收益合计第一期工程 南坳山庄 2506 2506第二期工程 大塘港水上运动场 480 1180 情人岛 700 第三期工程 九龙江观景游 200 1242 抱儿岩、攀岩峰 120 青龙山巨龙 112 黄家山庄园 580 少儿快乐大本营 230 农家乐 50 其它收益 景区旅游交通收益 125 775 配套和延伸项目收益 260 产业带动收益 60 捐资捐物捐建收益分摊 80 个别小项目内容产权销售 120 相关权益拍卖收益 30 其它相关收益 100 总 计 5703
旅游区开发可行性研究报告敏感性分析本项目作了建设投资、营业收入变化对项目投资税后的财务内部收益率、投资回收期及财务净现值三个指标的单因素敏感性分析。经计算、分析得出，项目对营业收入变化最敏感，各因素在正负10%范围内变化时，项目技术经济指标均在可行范围内，说明项目具有较强的抗风险能力。详见附表6“敏感性分析表”。11.7财务评价结论基于上述分析可见，该项目财务净现值大于零，财务内部收益率大于基准收益率。项目具有较好的盈利能力和抗风险能力，在财务上可行。12社会效益评价12.1 项目对社会的影响分析12.1.1项目对所在地区居民收入的影响旅游业在国际上被称为永不衰落的朝阳产业，它在给社会事业带来巨大财富的同时，也给当地居民创造了更多的就业机会，是名符其实的富民产业。从财务评价来看，该项目具有良好的赢利能力。该项目产生经济效益的子项目中有一部分是由当地居民参与经营的（如农家乐），这部分居民可以直接从中获取利润。预计该项目建成后，将会增加就业岗位约1000个，其中优先吸纳退伍军人及残疾人、贫困人口等社会弱势群体就业。当地居民将成为园区工作人员的主要来源，这对于解决当地居民就业问题起到积极推动作用。除此之外，在旅游经济的带动下，当地居民面对更为活跃的社会经济环境，可以自主寻找致富途径，创造多种形式的产业。晓塘乡在青龙园旅游区的带动下，势必呈现良好的发展态势，为当地居民的收入创造新的增长点。12.1.2项目对所在地区居民生活质量的影响 旅游产业集“ 吃、住、行、游、购、娱 ”于一体，是较高层次的人类需求，更加注重人们的生活享受和精神需求。从思想上讲，该项目的建设把旅游业所蕴涵的生活理念注入晓塘乡，将改变当地居民对生活的看法，提高他们的生活品位。从现实来看，青龙园将呈现给当地居民不同地区、不同层次游客的生活状态，从而影响他们的生活方式。在居民收入提高，经济条件具备的情况下，他们会选择更为时尚的生活方式，会更加注重自己的精神享受。该项目的建设会提高地区整体经济文化水平和社会服务水平，从而进一步提高当地居民的生活质量。12.1.3项目对地区文化、教育的影响 当地文化教育的发展是伴随着经济的发展、社会的进步、人民收入的提高一起发生的。首先这本身是一个息息相关、相互促进的过程。另外从项目的影响来看，青龙园的众多子项目都注入了丰富健康的异域文化，专门设立了以工艺、体育、民俗文化等为主题的高雅休闲项目，客观上会带动当地的文化教育进步，促进居民综合素质的提高。12.1.4项目对当地社会服务容量、基础设施的影响 该项目的建设充分利用晓塘乡原有的自然资源，随形就势进行项目设计。部分子项目的设置只是进行场地平整和配备相关设备，尽量减少对当地环境的影响。晓塘乡现有基础设施较为完善，该项目的建设一定程度上还将对当地基础设施的改善起到促进作用。项目建设包括相关的服务设施的建设，能够满足社会服务容量增加的需要。12.2 互适性分析12.2.1交通状况青龙园旅游区的建设地点为晓塘乡境内。从象山到石浦渔港车程不到半个小时的；从石浦渔港到晓塘乡有四条公路通往，约10分钟的车程。项目建成后，所在地的车流量、人流量将会增加。晓塘乡境内公路四通八达，各景点都有公路相通，能够满足主要交通需要。增加公路与景点的连接处的通道建设，南坳山景点下面的进入公路适当拓宽。子项目内部根据需要修建连通道路。景区内建立交通车队，计划配置中巴八台、电瓶旅游车二十台。另配有停车场供游客停车用。项目建成后的交通设施可以满足项目需要。12.2.2不同利益相关者 该项目的建设将带动当地的社会经济文化的发展，改善当地居民的生活状态，得到了广大群众的热烈支持和积极配合。项目的运营后所带来的交通、环境影响在项目规划中均有周到的考虑，相关配套设施建设完善，相信能够得到当地居民的认可。由于项目建设区域广阔，子项目较为分散，项目运营期间并不会给当地居民带来显著的噪音、空气等污染，但对于可能产生的污染应做好积极的预防和治理，尽量减少对当地的负面影响，提高项目建设的综合效益。12.2.3当地组织机构作为利民、亲民的产业，该项目的建设符合晓塘乡以休闲与度假市场为先导的集镇性质定位，得到了当地政府的大力支持，并给予了相关优惠政策。县政府对该项目的开发也给予了高度的关注。为更好地保证本项目的功能实现，按照国家有关规定及时办理各种手续，与各相关政府部门保持沟通十分必要。12.2.4当地技术文化条件项目建设地点旅游资源丰富，开发潜力较大。象山县旅游产业发展良好，为该项目的建设提供了基础和指导。项目的设计引入了较多的外来项目，有可供借鉴的经营模式。本项目建设牵涉到设计和施工等系列技术问题，当地的技术可保障项目的实施。
青龙园旅游区开发可行性研究报告12.3社会评价结论综上所述，本项目对当地居民就业、收入、生活水平和质量以及文化教育水平都具有促进作用；对当地基础设施建设和社会服务容量可能产生的压力较小，一定程度上还将对当地基础设施的改善起到促进作用；与当地不同利益相关者，各级政府部门和现有技术文化状况适应性较高。
13风险分析13.1建设工程风险本项目的建设工程风险分析详见表13－1。表13－1 工程风险分析表序号 风险因素 持续时间 可能导致的后果 措施建议1 工程及进度勘查不到位 项目建设期间 工程量变更、工期拖长、投资增加。 坚持公平、公开、公正原则，选择资质符合要求、业绩优良的勘查设计单位、施工单位及监利单位，对项目的建设全面负责。2 工程设计缺少前瞻性与合理性 项目建设及运行期间 工程设计与该区域原有布局不够协调，结构设计欠缺前瞻性与合理性的统一，无法满足正常使用需求，浪费投资资金 3 施工及监管不到位 项目建设及运行期间 工程进度拉长、建设质量低劣，影响项目功能的有效发挥。 4 不可预见风险因素 项目建设期间 项目建设过程中可能遭遇的不可预见的不理地址条件，异常恶劣天气，未预料人工、材料价格上涨等，将对工程进度、建设质量和投资费用造成影响。 办理工程保险，以转移不可预见因素带来的风险。13.2 市场风险市场开发规模直接影响到项目的财务状况，影响到项目的获利能力，是旅游产品生存的关键。只有在保证客源市场的前提下，旅游业才能发挥出经济效益以及对周边的带动作用。目前长三角地区旅游市场竞争激烈，象山现有旅游景点开发较为成熟，青龙园的建设面临着机遇也面临着挑战。通过对客源市场的分析可以得出该项目针对的游客类型广泛，项目特色鲜明，客源拓展基础环境优越。对于可能存在的市场开发不足的风险，开发方要对市场进行针对性的分析，积极做好客源拓展战略的具体工作安排；采取有效的市场促销手段，突出产品特色；；进行市场调查和分析，根据市场反馈适时更正市场开发战略，保证市场得到最有效的开发，创造出持续最佳的经济、社会效益。13.3产业政策风险 政府现行或未来的有关旅游业的政策法规在很大程度上影响着旅游行业的发展和竞争状况。旅游业是国家大力发展的朝阳产业，国民经济和社会发展十一五规划纲要把全面发展国内旅游，合理开发和保护旅游资源，改善基础设施，推进重点旅游区、旅游线路建设；规范旅游市场秩序，加快旅游企业整合重组；鼓励开发特色旅游商品作为工作目标之一。根据《宁波市旅游发展总体规划》和《象山县旅游发展总体规划》，象山县的旅游发展下步目标将继续深入实施"旅游富民"战略,按照"发展大旅游,完善大配套,形成大产业"的要求,大力培育和发展具有地域文化特色的旅游产品,不断打造旅游新亮点。旅游产业发展潜力巨大，产业政策也将给予了积极的支持，不会构成本项目的建设的风险。13.4管理风险任何一个行业的发展都需要相应的管理理念和方式做支撑。企业的组织结构、管理经验、企业文化等都关系到产品开发的成功与否。企业管理不当会成为项目开发的风险之一。针对这项风险，企业应对内部资源进行分析，判断自己是否已为投资旅游区项目做好了充分的准备。从管理人才的基本品质考虑，除了一般管理人才所必须有的基本素质以外，旅游企业管理人才还应该具备一些特殊品质，如对旅游业有发自内心的热爱；熟悉旅游产业运行环境；精通服务性产品管理的技能；有一定的文化底蕴；对旅游企业的规模、服务水准、市场开发、组织运行、资本结构等要素有强烈的创新欲望与开拓能力；有强烈的投资能力，对现有市场资源的再利用能力。开发方应以此为标准进行人才的选拔，并加强旅游人才的培养力度，建立一支综合素质高、业务能力强的旅游员工队伍。
旅游区开发可行性研究报告结论和建议14.1结论1.本项目的建设是满促进象山旅游发展的需求，是提高当地社会经济文化水平和人民群众的生活质量的需要，有助于促进象山国民经济和社会的发展。2.项目的建设符合象山县城市总体规划规划和象山县“十一五”发展规划。3.项目建设的配套公用设施完善，旅游设计方案合理，环境保护措施得当。4．项目建设的投资方案合理，各项经济效益指标较好，社会效益显著。5.在有效的预测和处理下可以避免不确定因素带来的风险。综上所述，青龙园旅游区的建设是必要的，也是切实可行的。14.2建议1.强化项目进程中的投资、质量、进度计划，注重对可能发生的不利条件及变化因素的预测与防范对策，以保证项目按期完成。 2.旅游产品的开发在依托原有资源环境的同时不可避免的会造成对环境的污染。建议探索多种环境保护方式，将项目的对环境的负效应降到最低。
