房地产估价报告估价项目名称：关于绿都城11单元6住宅之价值评估 委 托 方：金萍 估 价 方：郑州市伟业房地产交易评估有限公司 估 价 人 员：徐指挥 估价作业日期：二OO九年十月八日至二OO九年十月十五日 估价报告编号：郑伟业评字2009-0015号 1 目 录 一. 致委托方函………………………………………………… 3 二. 估价师声明………………………………………………… 4 三. 估价的假设和限制条件…………………………………… 5 四. 估价结果报告…………………………………………… 6 五. 估价技术报告 ………………………………………… 8 六. 评估物业位置图 七. 评估物业照片复印件 2 致委托方函 金萍： 承蒙 委托，我公司对贵方拥有的截止于2009年10月15日的房地产进行评估，评估目的为贵方以房地产抵押向银行申请贷款提供依据。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》及郑州市有关法规和政策，遵循房地产评估的必要原则和程序，依据贵方的评估委托螅夜疽狄焉蠛肆斯蠓教峁┑挠泄夭ㄗ柿希档夭榭绷擞泄匚镆担云拦牢镆到辛似蓝ü浪悖纸拦澜峁ǜ嫒缦拢?物业名称 建筑面积 评估单价 评估价值 评估净值 绿都城 11单元住宅 98.71 5500 542905 542905 估 价 员： 徐指挥 复 审：徐指挥 初 审： (房地产估价师) (房地产估价师) 法 人 代 表： 郑州市伟业房地产交易评估有限公司 二OO九年十月十一日 3 估价师声明 我们郑重声明： 1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2. 本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3. 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4. 我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。 6. 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 估价师：徐指挥 4 估价的假设和限制条件 1. 对于被评估的房地产权属，我方仅以委托方提供有关产权证明材料予以确定。 2. 对于房屋的建筑面积等有关数据，均以委托方提供的证明材料为依据，我们并未进行实地丈量。 3. 我们没有接受进行结构测试和检验设施的要求，因此不能确定物业有无内部缺损。 4. 物业评估价格为市场价格，其中包含发生转让时应交的各项税费，这里假设该物业不受可能影响其价值的债权限制和负有法律义务性质的开支所约束。 5. 本报告并未考虑该等资产所欠负的抵押、担保等可能影响其价值的因素限制。 6. 本报告各项附件与报告书具有同等效力，不可分割对待。 7. 必须说明，本报告仅就上述评估目的对物业的市场价值做出评估，不对其它用途负责。 8. 本次物业评估价格为现时价，即在评估期日对物业利益进行合理销售的最佳价格。 9. 自愿销售的卖主。 10.有一段合理的洽谈交易时间，可以通盘考虑物业性质和市场情形进行议价。 11.在此期间物业价值将保持稳定。 12.该物业可以在公开市场上自由买卖。 5 估价结果报告 （一） 委托方：金萍 估价方：郑州市伟业房地产交易评估有限公司 （二） 估价对象： 名 称：绿都城11单元6住宅 用 途：高层住宅 地 址：郑州市中原路与西三环交叉口西南角 面 积：98.71平方米 权利人：金萍 （三） 估价目的：为房地产提供价值参考依据 （四） 估价时点：二 OO九年十月十一日 （五） 价值定义：本次估价拟采用公开市场价值标准。所谓公开市场价值，就是在公开市场上最可能形成的价格。 （六） 估价依据： 1．《房地产估价规范》； 2． 国家有关法规和政策； 《中华人民共和国城市房地产管理法》 《城市房地产抵押管理办法》 郑地税发[1999]360号“转发财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知”文件，对于个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税。 6 郑府[1999]203号“关于普通住宅转让暂免征收土地增值费问题的通知”文件，对于个人的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值费。 3． 委托方提供的有关资料（房地产证等）； 4． 深圳市福田区现行房地产租售价格调查； 5． 估价人员实地查勘调查获得的有关资料。 （七） 估价原则： 1. 合法原则； 2. 最高最佳使用原则； 3. 替代原则； 4. 估价时点原则。 （八） 估价方法：本次估价拟采用市场比较法进行。所谓市场比较法，就是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 （九） 估价结果： 经过分析测算，确定本次评估物业，建筑面积 98.71平方米，在二OO九年十月十一日的评估价值为人民币542905元，大写人民币 伍拾肆万贰仟玖佰零伍 圆整。 （十） 估价人员：本次估价由徐指挥完成。 （十一）估价日期：二 OO九年十月八日至二OO九年十月十五日。 （十二）估价报告应用的有效期：本估价报告应用有效期为一年。 7 估价技术报告 一、物业概况： 1．物业位置及环境 绿都城住宅小区，位于郑州市中原路与西三环交叉口西南角；小区近邻景，景丽花园，湖光苑，市中心医院，裕达国贸，市政府等；绿城广场、二七购物商圈、郑州一中，河南工程学院,中原工学院等均近在咫尺； 302、112、205、321、411等各路大、小巴士经过小区，交通较为便利。 2．物业权属状况 根据委托方提供的有关资料 [《房地产证》郑房地字第0015号]，确认金萍为此次评估物业权利人。物业权属来源：购买(安居房换证)；用途：住宅；使用年限：70年（1993.06.30 — 2063.06.29） 3．物业概况 物业名称：绿都城11单元6住宅 物业用途：高层住宅 建筑结构：框剪结构 物业楼层：楼高共六层，评估物业为第11单元6层 建筑面积： 98.71平方米 竣工年限： 2004年09月 户型布局：四房二厅 装修情况： 外 墙：马赛克 内 墙：乳胶漆 天 花：乳胶漆 8 地 面：实木地板地面 门 窗：铝合金窗、木门、防盗门 厨、卫：地砖地面、瓷砖贴墙面 设 施：电梯三部、水电齐全、栓式消防 管 理：大众物业公司专业管理、有保安服务等 二、评估方法： 考虑到目前市场上类似物业交易实例较多，故采用市场比较法评估。 所谓市场比较法，就是在求取估价对象房地产的价格时，将估价对象与在较近时期内已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产已知价格，修正得出估价对象房地产的价格的一种估价方法。 其计算公式如下： 估价对象房地产价格＝比较实例房地产价格 ×交易情况因素修正×交易日期因素修正 ×区域因素修正× 个别因素修正 9 三、计算分析 （一）交易实例资料 项 目 实例 1 实例 2 实例 3 比较物业 绿都城某单元 绿都城某单元 绿都城某单元
房地产估价报告座落位置 景田片区 景田片区 景田片区 楼 层 6层 18层 6层 面 积 77M 2 99M 2 99M 2 用 途 高层住宅 高层住宅 高层住宅 交易日期 02/08 02/09 02/12 市场价格 5300元/M 2 5100元/M 2 5200元/M 2 （二）交易情况修正 将比较实例与正常交易情况比较，得各比较实例交易情况修正如下： 实例1：100/100 实例 2：100/100 实例 3：100/100 （三）交易日期修正 根据各实例交易日期，以估价时点为基准，各实例修正率如下： 实例1：100/100 实例2：100/100 实例 3：100/100 10 （四）区域因素修正 比较实例区域因素 实例 1 实例 2 实例 3 繁华程度 20 20 20 交通通达 20 20 20 公共配套 20 20 20 区域规划 20 20 20 环境景观 20 20 20 合 计 100 100 100 根据各实例所在地区与估价对象所在地区的区域因素比较结果，各修正率如下： 实例1：100/100 实例2：100/100 实例3：100/100 11 （五）个别因素修正 比较实例个别因素 实例 1 实例 2 实例 3 新旧程度 20 20 20 设施设备 20 20 20 平面布局 18 20 20 楼层朝向 18 13 15 结构质量 20 20 20 合 计 96 93 95 根据比较实例情况，个别因素修正率如下： 实例1：100/96 实例 2：100/93 实例 3：100/95 （六）价格计算 根据以上各项修正，可求得估价对象之比准价格如下表： 项 目 实 例 1 实 例 2 实 例 3 交易价格 5300元/M 2 5100元/M 2 5200元/M 2 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 区域因素修正 100/100 100/100 100/100 个别因素修正 100/96 100/93 100/95 修正后单价 5521元/M 2 5484元/M 2 5474元/M 2 根据上述结果，结合物业实际情况，我们采用算术平均法，则综合得出一个价格=（5521+5484+5474）×1/3 =5493元/ 平方米 考虑本次评估物业现况、楼层、保养情况及装修等各项影响因素，确定绿都城11单元6住宅，建筑面积98.71平方米，评估单价为5500元/ 平方米，则： 物业评估价值： 5500×98.71 =542905元 四、评估结果： 金萍拥有的物业，建筑面积 98.71平方米，评估价值为人民币542905元。 12 房 地 产 评 估 结 果 明 细 表 物业名称 绿都城11单元6住宅 物业位置 郑州市中原路与西三环交叉口西南角 物业权利人 金萍 权属证明 郑房地字第 0015号 房地产证 权属来源 购买 (安居房换证) 物业用途 住宅 建筑面积 98.71平方米 建筑结构 框剪结构 原购建价 453422 元 竣工年限 2004/09/30 评估期日 2009/10/11 评估单价 5500元／平方米 评估价值 542905元 评估净值 542905元 13 如物业发生转让，应依法缴纳税费等，预计缴纳有关税费如下： 房地产抵押贷款保证额测算表 单位：元 抵押物原值（购建价） （ 1） 453422 现值 （评估值） （ 2） 542905 年限 n （购日--评估日) 应补地价 = 无 （ 3） 房地产增值额 = （2） - （ 1） - 应补地价 =89483 （ 4） 营业税 = （2） × 5% = 免 （ 5） 城建税 = （4） × 1% = 免 （ 6） 印花税 = （2） × 0.05% = 271 （ 7） 房地产增值税 = （3） × 20% = 免 （ 8） 企业（个人）所得税 = { （2） - （ 1） - [ （4） + （5） + （6） + （7） ] - 应补地价} ×15% （20%）=免 （ 9） 拍卖费、诉讼费、执行费 = 现值 × 6% = 32574 （ 10） 税费合计 = （4） + （5） + （6） + （7） + （8） + （9） + 登记费（100元） = 32945 （ 11） 抵押贷款保证额 = （2） - （ 10） - 应补地价 = 509960
