三亚房地产调查报告资料为了营造更好的投资环境，今年以来，三亚在广泛调研的基础上，陆续出台了《关于改善投资环境的决定》、《重点项目投资建设风险防范预警机制》等决定。同时，实施项目投资建设风险防范预警机制，规定城市建设项目投资商与政府签订合同，就项目建设期限、投资强度等内容充分协商后达成协议。 第一类是以三亚为首，加之陵水、五指山、乐东的琼南高端度假地产市场。 第二类是以海口为中心的琼北中端度假市场,主要因为本地需求存在一定的空间，并且依托配套和城市功能。目前，产品逐渐倾向于中高端市场，市场总体比较复杂。 第三类是以琼海、万宁和文昌为代表的东海岸中低端度假市场，这些城市地产市场起步比较晚，市场比较单一，销售价格相对较低。 综观海南房地产市场，并不是一个封闭的市场，是面向全国全世界的一个开放的市场。 从海南的市场细分与经济环境来分析，海南的房地产市场已经分的很细，例如三亚的高端地产，购买者多为金融投资获利者、私营企业主、矿产业以及地产、电信等行业；海口市场一部分为本次消费者，还有一部分中高端外地客户；琼海、文昌等地的地产市场客户多以中低端外地客户为主，例如大学教师、公务员、国企管理高层或退休职工等。 从需求层面看，高端地产是很多富豪资产沉淀的宝地，中低端地产成为很多内地人后半生生活的计划地，针对整体炒房客户空间不多，需要很高成本。 从客户分析来看，高端客户倾向于三亚等地的高端市场，对小区的位置、环境和规模要求比较高，要求物业具有一定的稀缺性，具有群体代表性，最终能够成为享受生活和资金沉淀的地方；中低端的客户需求一般倾向于文昌和琼海等地，因为这些地方环境相对较好，房产价位较低，并且城市发展动力足，发展潜力大，唯一的缺点是暂时性配套落后，这些二线城市的物业成为他们购买的首选；海口在现在的市场中处于定位复杂的境遇，主要依托本地需求成为增长点。 随着海南一大批重大基础设施如东环铁路、琼洲跨海大桥、环岛高速公路、文昌卫星城等开工完成，对提升海南的整个房地产市场有很大的拉动作用。到2010年后，海南各地区房地产市场会上升到一个新的层次，具有很大的发展潜力。 二、三亚市概况 1、地理位置 三亚市地处海南岛最南端，东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。全市面积1919.58平方公里，其中规划市区面积37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51公里。全境北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内海岸线长209.1公里，有大小港湾19个。主要港口有三亚港、榆林港、南山港、铁炉港、六道港等。主要海湾有三亚湾、海棠湾、亚龙湾、崖州湾、大东海湾、月亮湾等。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积较大的有西瑁洲岛2.12平方公里，蜈岐洲岛1.05平方公里。我国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸，是中国通向世界的门户之一。 2、自然环境 三亚年平均降水量1263毫米，6—10月雨季，台风季节往往雨水增多。降水量占全年的90.2％。年平均气温25.5℃，7月份气温最高，月平均28.3℃，1月份气温最低，月平均20.7℃。 三亚市旅游资源得天独厚，是海南省风景名胜最多而又最密集的地方，在约两百公里的海岸线上，密布亚龙湾、大东海、鹿回头公园、天涯海角、海山奇观、南山文化旅游区等闻名中外的旅游景点。她不仅具备现代国际旅游五大要素——阳光、海水、沙滩、绿色植被、洁净空气，而且还拥有河流、港口、温泉、岩洞、田园、热带动植物、民族风情等各具特色的旅游资源，在国内外堪称一绝。 海南省的牛岭又称分界岭，是海南岛一个重要的分水岭，是海南岛南北地理的分界线，北面以平原地型为多，南面以山地为多，这种地理分界形成了气候上的分界。据调查，牛龄以南形成了来自南边的暖气流受到东西走向山脉的阴隔，导致山体迎坡（南面）和背面坡（北面）的气候出现差异，以致这座小小的山岭对海南岛东南的气候产生了影响。因此，三亚具有与众不同的地理优势，与海口等牛岭以北的城市相比更接近热带气候。
三亚房地产调查报告资料 2、区位及社会环境 三亚在国际经济关系中有独特的区位优势。从三亚向东经菲律宾至西太平洋，向南经澳大利亚至南太平洋，向西南经中南半岛至印度洋以及大西洋，比在广州出发近900公里左右，是我国真正的南大门。 三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。2008年末，全市常住人口56.5万人，户籍人口54.58万人，少数民族人口占总人口的41.5％ 三、三亚市宏观经济分析 1、区域经济持续增长 2、市场竞争力不断加强 3、发展潜力大 。 4、居民收入稳步增长 四、三亚房地产市场发展分析 2008年，全国房地产市场疲软，海南省房地产市场也受到影响，但在全国房市中，海南尤其是三亚房市的依然表现了其较强的稳定性与潜在的增长性。 1、三亚房地产供应结构分析 三亚房地产市场上主要是以纯住宅为主、酒店式公寓及产权式酒店为辅。户型二房占一半以上，海景房以大户型为主，而市区以过冬养老候鸟型为对象以中小户型二房一房为主。但根据三亚住房总体规划，未来三亚主要供应酒店式公寓产权式酒店为发展方向，控制住宅发展，同时加大经济适用房、保障住房建设让三亚本地人有所居，使更多的人能享受到三亚这种稀缺度假资源。 2、三亚房地产价格分析 从最新统计的三亚房地产各项目价格动态来看，一线海景资源型项目均价在2万/方以上，与去年同比保持不变；河景、二线海景、市区普遍打折或下降，从年初的均价9000元/方降到约为8000元/方，主要因为经济形势的动荡，全球经济危机影响，造成投资者信心和购买力下降。但是，一线海景资源型依然受到关注，说明项目的稀缺具有很强的竞争力。 三亚房地产依托资源，独具一格，与全国房地产市场相比不一样，具体分析如下： （1）独有的亚热带稀缺资源助力房市 三亚冬无严寒，夏无酷暑，且一年四季如春，全年日照时间2563小时，全年降雨量1279毫米，因此，美丽三亚也素有“东方夏威夷”之称。三亚独有的气候吸引了众多候鸟一族，从十月开始外来者即陆续进入，这部分人群，大多是中等阶层及以上，有相当部分已退休，有一定的积蓄。而在三亚过冬也成为一种潮流，三亚以其独特的气候、地理优势造就了其不可复制的吸引力。 因此，对三亚度假候鸟房产，有一种刚性需求，市场空间很大，三亚小户型商品房也因此受到青睐，（2）市场成熟，平稳发展 以上数据表明，三亚三年来新建商品房无论从量还是从价格来看，都是朝着快速增长的趋势。就08年的数据而论，内地各大城市商品房价格都有下降的阴霾下，三亚房地产运行基本平稳，结构趋合理，供求关系基本平衡，价量仍处于较为平稳的态势，表明三亚地产的发展潜力。 （3）高端资源集中效应力托楼市 2008年，国家主席胡锦涛在三亚开展国事活动，举行了四场欢迎仪式，会见了来访的外国国家元首与政府首脑。如此大规模、高规格、高密度举办国事活动和高层外交活动，这在海南是首次，在全国除北京外的省市也是第一次，极大的提高了三亚的知名度。三亚每年都接待上百批外宾，其中不乏外国政要。每年都有上百批外宾光临三亚，有些是外国元首或政府首脑直接飞临三亚。三亚目前已建成开业或在建的五星级酒店超过２０家，密集程度高于北京、上海、广州等大城市。这些都直接导致了三亚消费群体中具备大量的高端消费者。而这个庞大的高端消费群体也对三亚的房地产市场形成了巨大的支撑。这种资源带动旅游，并拉动房地产发展的产业链已经在三亚形成，旅游地产已经成为三亚的一部分。 （4）土地供应有序，保障房市稳定发展 近年来，三亚加大了对土地市场的调控力度。落实土地储备计划，并继续按照“土地供应略少于市场需求”的原则控制土地供应总量，进一步释放土地价值，合理配置土地资源，并且鼓励以置业和创业为主的房地产业的发展，加快房地产业规模化发展步伐，抓住海棠湾及三亚湾新城开发的契机，拉动房地产投资大幅增长，从政策角度保障房地产业持续健康稳定的发展。 一、客户来源 在对最近成交的部分楼盘客户统计显示，哈尔滨来的客户占据40％左右比例，由于两地的气候差距和其较强的消费能力，以及依然形成的消费观念，这个区域的客户群体目前仍然是三亚购房群体中的主力军。 其次就是北京和河北区域的客户群体，这个区域的购房群体较往年有所增加，尤其是对高端产品，其购买能力大有后来者居上之势。 统计中显示，以上海核心的长三角地带购房群体为零，主要原因是因国家接二连三的宏观调控政策和国际金融形势使部分以短期投机为目的的长三角购房群体退出了市场，以山西为代表的西北和以重庆、四川为主的西南，在三亚的购房比例近年来逐渐呈上升势态，且大多为高端客户群体。 另外从美丽新海岸11月认购客户群体来看，三亚本地客户比例超出半数，本地客户经历三亚房价自07年来一路飙升，炒作心理加剧，持投机心理的占大多数。 其它 二、户型分析 从商品房销售的情况来看，85---100平方米左右的两房户型较受到部分购房者的青睐，占据主流市场；同时120以上的两房和150平方米的三房表现较好的市场反应，也反映出人们在三亚购房户型需求的趋势已经逐渐走出了小户型的天下，面积逐渐呈上升趋势。 三、交房标准 随着人们住房消费观念的逐渐成熟，尤其是异地度假物业，成品房显然已经成为趋势，根据当前销售项目的情况来看，基本上可以从两个方面去分析精装修与毛坯房的现象；中高端客户群体明显偏好精装修，因为这些客户并不会在装修成本和代价上精打细算，他们更加在意装修的效果和档次；而相对中低端的客户群体则还是在每个细节上算计，他们更多担忧的是精装代价；尤其是滨海项目置业群体，因事件、空间等因素限制，人们还是倾向于购买成品房，省去购买后的诸多麻烦。 从近期的来访量和成交量相对去年双双下滑可以看出，三亚并不能独步中国地产江湖。受宏观局势影响，调整在所难免，但三亚地产独特的资源优势和高端的置业群体和内地的大部分市场有着根本性的区别，受宏观局势影响相对较小。 从来访量和成交量较高的项目来看，高性价比将是目前三亚房地产市场的竞争阶段，但随着市场的逐步调整和推进，可以预见三亚房地产市场即将全面步入品牌竞争阶段，市场份额集中度将会越来越高。
