商用房转让估价报告估价项目名称：西昌市名店街郭大宝商用房转让估价报告 委 托 方：郭大宝 估 价 方：西昌市鑫信房地产估价有限公司 估 价 人 员：魏金秀钟琳 李小梅 黄金梅 李永祥 韩兴磊 付成君 估价作业日期：2007年11月6日——2007年11月9日 估价报告编号：川**（西）字[2007]第12345652号
目 录
一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价结果报告 四、估价技术报告 五、附件
致委托方函
郭大宝先生： 承蒙委托，我公司对贵方在西昌市名店街的商用房地产进行价值评估，评估基准日为二00七年十一月六日，目的是为您进行房地产转让提供价格参考依据，经过实地查勘和市场调查，根据您所提供的有关资料，参照我国有关法规和制度，并遵循必要的评估程序与原则，对贵房地产价值作出评定估算。现将评估结果报告如下： 郭大宝先生位于西昌市名店街B区的商用房地产估价，建筑面积115.32㎡，该标的物在评估基准日的评估市值为341.2万元人民币，大写人民币叁佰肆拾壹贰仟元整。 评估人：魏金秀 李小梅 钟琳 黄金梅 李勇祥 韩兴磊 付成军 审核人: 李立娜 鑫信房地产估价有限公司 二００七年十一月八日 估价师声明： 对于郭大宝位于西昌市名店街商用房价格评估报告,我们做如下郑重声明： 1. 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2. 本估价报告中的分析，意见如结论是我们自己公司的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制。 3. 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系,他与当事人没有利害关系和偏见。 4. 4.我们依据<<中华人民共和国国家标准从房地产估价规范>>进行分析，形成意见和结论,撰写本估价报告。 5. 我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘. 6. 没有人对本估价报告提供重要专业帮助.
西昌市名店街郭大宝商用房估价结果报告一、委托人：郭大宝 地址：西昌市长安东路56号 联系电话：13678698767 二、 估价机构：鑫信房地产估价有限公司 资质：三级 地址：西昌市航天路34号 联系电话：08342576789 三、 估价对象： 该宗房地产位于西昌市名店街，其附近有汽车站，公交站，且有6路，8路，11路，13路，14路，25路，103路，107路，201路等公交车经过此地，在其附近有州邮政局，建设银行，农业银行，工商银行，龙旺商业城，达达百货商场，达达购物超市，新华书店，州交通局，西昌电业局，西昌二小等。 建筑面积691.92平方米及相应分摊的115.32平方米国有土地使用权，并于2007年9月19日领取国有土地使用权证。 土地使用年限：根据本次估价目的设定使用年期为商业用地最多出让年限为40年。 地势地位：较平坦.土地开发的场地平整.工程量较小.地基条件较好。 房屋结构：房屋结构为钢筋混泥土结构。 五、 估价目的： 为委托人进行商用房转让提供价格参考依据。 六、估价时点： 2007年11月6日 七、 估价的假设和限制条件 ㈠的评估市值,它是基于以下假设条件： 1、买卖双方处于公平交易状态，对估价对象成交有充分讨价还价的权利。 2、买卖双方都有一段充分了解估价对象现状及所处市场行情的时间 ，并且有一段合理的洽谈交易时间。在报告中估价对象 3、估价对象可以在公开市场自由转让。 4、估价对象价值不受任何附带债权关系带来的影响。 5、不考虑特殊买家的额外出价。 6、买卖双方之间无任何利益关系。 ㈡本估价报告的限制条件： 1、本报告只为房主提供房屋价格评估价值参考依据,不对其他用途负责。 2、本报告在宏观房地产市场情况无较大波动时有效期为一年[自2007年11月9日…2008年11月8日止，若市场有较大波动或超过一年需要重新进行评估。 3、未经我公司同意，本报告全部或部分内容不得发表在任何公开刊物和新闻媒体，否则将追究相应的法律责任。 ㈢其他需要说明的问题： 1、委托方提供的资料数据缺乏合法性、真实性和完整性或委托方和当事人对拟估价对象有隐瞒重大问题和事实，我公司不承担由此带来的任何评估风险和责任。 2、本次评估没有对估价对象进行内部结构测试和设施检验，无法确认估价对象结构和设施是否有缺损。 3、评估结果含完全商品地价及转让时应交纳的税、费等款项。 八、价值定义： 本次估价采用公开市场价值标准 九、 估价依据： 1.《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》GB/T50291—1999 2.《中华人民共和国城市房地产管理法》 3.《中华人民共和国土地管理法》 4.《城市房地产转让管理规定》 5. 估价人员现场勘察资料 十、估价原则 合法原则： 要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。 最高最佳使用原则： 最高最佳使用是估价对象房地产的一种最可能的使用。在估价对象合法用途前提下，在房屋建筑工程技术上可行，在经济上也可行，经过充分合理的论证，并能给估价对象带来最高价值的使用。它的一种具体体现，是以使估价对象获得最佳的用途和开发强度来衡量，也就是说，评估价格应该是在合法使用方式下，各种可能的使用方法中能获得最大收益的使用方式的估价结果。 替代原则： 要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 估价时点原则： 要求房地产估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。 九、估价方法： 估价人员认真分析所掌握的资料，进行了实地勘察和调查。由于估价对象为商业用房，具有收益，所以采用收益法进行估价。 十、估价结果 本估价机构根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，经过测算，结合估价经验，与影响房地产市场价格、因素的分析确定估价对象于估价时点可能实现的价格为341.20万元。 十一、估价人员：魏金秀 钟林 李小梅 黄金梅 李永祥 韩兴磊 付成君 十二、估价作业期： 2007年11月6日至2007年11月9日 十三、估价报告使用期限： 本报告使用期限出具之日起为一年，自2007年11月9日至2008年11月8日 西昌市名店街郭大宝商用房估价技术报告 一、个别因素分析 委估房地产系西昌市名店街B区的沿街商业用房。 竣工于2007年8月，商业用房上面为6层建筑物，房屋结构为钢筋混泥土结构。 可用于商业.娱乐等营业活动。委估房地产及其周围建筑都为新建工程，其设施完备。地势较平坦.土地开发的场地平整.工程量较小.地基条件较好。建筑面积691.92平方米及相应分摊的115.32平方米国有土地使用权，并于2007年9月9日领取国有土地使用权证。土地使用年限：根据本次估价目的设定使用年期为商业用地最多出让年限为40年。 二、区域因素分析： 即总体区位条件：包括估价对象所在地区的交通，繁华程度，景观，规划，开发情况，等影响房地产价格的因素。 该宗房地产位于西昌市名店街，其附近有汽车站，公交站，且有6路，8路，11路，13路，14路，25路，103路，107路，201路等公交车经过此地，在其附近有州邮政局，建设银行，农业银行，工商银行，龙旺商业城，达达百货商场，达达购物超市，新华书店，州交通局，西昌电业局，西昌二小等。 地势较平坦.土地开发的场地平整.工程量较小.地基条件较好。 三、房地产市场背景分析 近几年来,西昌市商业房地产的价格呈上升趋势。西昌市房地产发展起步于2000年。由于设施设备规模不大，防地产价格较低，随着开发商理念提升，住宅类房地产的设施设备不断完善，环境更加优美。随着“冬旅”的举办，西昌的旅游胜地不断开发，再加上西昌气候宜人，不断吸引着境外游者前来游览，刺激了消费，带动了经济的发展。不少外来投资者趋向于酒店等商业性房地产，再加上许多的经济适用房转变为商业性房产，国家对土地供应量作了限制。估价对象地处西昌市中心繁华区段，近几年内又新建了不少商业房，且其设施完备程度不断提高，所以房地产几个呈上升趋势。 四、最高最佳使用分析： 估价对象的规划用途商业房地产，目前作为商业房地产符合最高最佳使用。 五、估价方法： 估价对象为商业性房地产，具有收益，所以本次评估采用收益法。收益法是预期估价对象未来的收益，然后将其折现，以估算估价对象的市场客观合理价格。 六、测算过程： 根据对西昌市商业房出租情况的市场调查及估价人员对所收集的房地产交易市场资料的分析得出：该类房地产出租的价格一般在２００元/m2~300元/m2一月。 一）测算公式： 西昌市近两年房地产市场价格不稳定，预计未来将呈现稳定趋势，所以本次估价时采用每年净收益不变来求取待估房地价格。
商用房转让估价报告 计算公式：Ｖ＝Ａ/Ｙ［１－１/（１＋Ｙ）n］ 式中：Ｖ——收益法评估价格 Ａ——房地产年净收益 Ｙ——房地产报酬率 N——房地产收益年限
.,二）具体计算过程： １.估价对象的年总收益求取 根据估价人员的调查、与估价对象相似的可比实例Ａ、Ｂ、Ｃ，均与估价对象处于同一供求范围内，其条件相似。 比较项目 可比实例A 可比实例B 可比实例C 估价对象 坐落 西昌市名店街B区丁字路口 西昌市名店街B区丁字路口 西昌市名店街A区南段 西昌市名店街B区丁字路口 朝向
东东北东建筑面积(平方米)
96.2052.1586.01115.32月租金(元/平方米)
265300200距主干道
1208075130距公交站
14010095150临街距离
0000权数
0.50.30.21.0基础设施
五通一平出租用途
商业用房权益状况
私有土地平整程度
基本平整供给设施
有休息设施繁华程度
好结构
钢筋混凝土结构。竣工日期
2007年8月6日
计算估价对象的单位面积租金：265×0.5+300×0.3+200×0.2=258（元/平方米） 计算估价对象的年总收益：258×115.32×12=357030.729（元） （2）费用情况 物业管理费：经过调查，该区域向物业管理公司交纳的管理费为2元/平方米·月 估价对象物业管理费用：115.32×2×12=2767.68（元） 年保险费：取建筑物造价（1000元/平方米）的3‰，则 保险费：1000×115.32×3‰=345.96（元） 年总费用=年租金收入×18﹪+2767.68+345.96 =357030.72×18﹪+2767.68+345.96 =67378.819元） （3）年净收益=年总收益-年总费用 净收益=357030.72-67378.81=289651.19（元） （4）报酬率的确定 用累加法求报酬率 项目 数字 无风险报酬率 3.87% 投资风险补偿 2.5% 管理负担补偿 0.1% 缺乏流动性补偿 2.5% 易于获得融资的好处 -0.5% 所得税抵扣的好处 -0.5% 报酬率 7.97% （5）尚可使用N的年限的确定。 委托方于2004年3月1日取得土地使用权。2007年8 月6日建筑完成。并投入使用。则该估价对象可收益年限为40—3.46=36.44（年） （6）由V=A/Y[1—1/(1+Y)n].得： 估价对象价格V=289651.19/7.97%[1—1/（1+7.97%）36.44]=341.20（万元） 七、估价结果确定： 估价对象在估价目的点的评估结果：市场价值，人民币341.20万元整。 大写：叁佰肆拾壹万贰仟元整。 附件： 一、估价对象的位置图。 二、估价对象的外观图片、土地形状图、建筑平面图。 三、估价对象的四至和周围环境、景观图片。 四、估价对象的权属证明。 五、估价对象的内部状况图片。 六、估价中引用的其他专用文件资料。 七、估价机构资质和估价人员资格的证明、专业经历和业绩等。
