居民住房价格的实证分析
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资料包括： 论文(15页8203字)
说明：
近年来，房地产业迅速地推动了城市化建设，极大地改善了居民生活质量，成为拉动投资需求和消费需求的重要动力。房地产价格的走向在一定程度上能够反映出一个国家或者地区经济发展的态势，也是判断房地产市场是否出现泡沫的重要指标，始终成为社会各界关心的热点。一位经济学家在接受媒体采访时说，2005年全球最大的谜团就是人民币的汇率。中国经济的最大谜团则是房地产价格。因此对房地产价格的形成机制的定量研究具有较强的现实意义。本文试图对成都市近年来房地产市场价格走势进行评价，并预测未来房价走势。
一 现有的几种估价方法及其存在的问题
（1） 未来现金流折价法
房产作为固定资产，就可以用资本资产定价公式： 其中，Pt是资产在时点t时的价格，rt为资产在t时决定的租金，Pt+1 为（t+1）期预期资产价格，it为贴现率。
I）假设贴现率不变有：
II)若进一步假设 都相等为r且 则： ；
III)若 以固定的增长率g增长则：
此模型虽然表达式很简单但它的假设条件非常的严格与现实社会的实际情况落差较大所以可能估计的误差比较大，因此适用的范围狭窄。
（2）成本分析法
成本分析法又称原价法。这是一种以房地产开发所支出的各项费用总额为主要依据，加上一定数量的利润和按税法规定应交纳的税金，以确定待估房地产的一种估价方法。基本理论依据是生产费用价值论，是从房地产开发的各种投人的角度估算房地产价格的。对新建房地产其价格计算公式为：
新建房地产价格二土地购置费用＋建筑费用＋正常利润＋应缴税费
但这种方法存在的间题之一是：现实生活中，房地产的价格主要由其本身的价值和市场供求关系来决定的，而不是由所支付的费用决定的。房地产成本的提高，并不一定使房地产价格增加，成本法得出的是生产价格，而不是交易价格；成本法存在的另一个问题是，计算成本时是以建造者的最高效率为计算依据。如果其效率不高，但由于其估计值比最低平均成本高，就会使房地产价值估算过高。这种方法是在计划经济中常用的定价方法。
（3）市场比较法
这种方法需要收集多个买卖实例，选择比较接近且最近进行交易的房地产，根据必要情形进行情况修止和日期修正，同时需要就区域与个别因素加以比较，因此求得待估房地产的估算价格。该方法的理论根据是替代原则，从事房地产交易时，当事人将准备交易的房地产与类似的房地产进行价格比较，然后再决定行为。因此，这种方法求得的房地产市场价格符合当事人现实经济行为。对新建房地产其价格计算公式为：
新建房地产价格＝买卖实例单价 * ( l 士房屋差异性调整率）* 建筑面积*（评估时物价指数／买卖之时物价指数）
存在的问题是在缺乏房地产交易的地区或对于很少有买卖实例的特殊房地产很难应用此法。这种方法一定要在邻地地区或同一供需圈之内的类似地区中，有与待估房地产类似的房地产交易时，才较为合适。假如房地产商是市场先到者，需要率先决定房地产价格时，就会无从下手。另外，在应用这种方法时还需要进行情况修正、地区因素及个别因素的比较等，带有较强的主观性，不同的估价人其修正系数各有差异。
（4）博弈论
运用博弈论的方法也可以对房地产的价格进行估计，从假设市场上只有一个开发商出发（完全垄断市场），根据经济学原理，开发商为了追求利润最大化，针对不同的情况如：当开发规模未定时运用边际收益等于边际成本的定价原则确定价格；当规模已定时直接根据需求函数来确定等等定价方法。然后考虑市场上有两个开发商（寡头市场）如何来定价推广至多个开发商并存的市场（竞争性市场）。这种方法可以从一定程度上弥补市场比较法的缺陷：同一地方的房价可以有所不同，房价的取决是由开发商各自需求函数和双方博弈得出的结果。但此方法里面有些假设与实际偏差较大：比如边际成本为常数、需求函数仅仅是各个厂商价格的线性函数合理性并未经过论证和检验。
（5）Hedonic方程
Hedonic价格模型是基于消费者效用理论的观点而建立起来的一种价格模型,即商品的价格取决于该商品特征属性给消费者带来效用满足程度的大小. 此方法最早由Waugh提出,他利用许多可观察到的属性,描述了商品的质量,并且估算了每种属性的隐性价格.Hedonic价格模型主要是基于房地产为复合特征商品,消费者在购买时,权衡各个特征加以选择以实现效用最大化,而开发商则是实现利润最大化. Hedonic函数的一阶导数条件表明,对于开发商而言,当每个特征要素的成本等于其价格时,即再建一栋房屋的边际成本等于房屋的价值时,
他们将会停止建房. 这就要求统一的市场以及市场能够达到均衡状态,而在现实中满足这一理想条件的市场是不存在的,因此,应该尽量选择房地产市场比较发达的城市(如北京、上海、深圳等)来运用这些模型,以使其更加准确、符合现实.
参考文献：
【1】2005年中国经济最大谜团人民币汇率和房地产价格
【2】李琛琛，Hedonic方法在建立价格指数中的应用李琛琛，东北财经大学
【3】韩剑鸣，房地产定价模型的研究，宁波职业技术学院商学院
【4】沈悦，对我国房地产价格走势的判断与政策建议
【5】王淑云，信贷投入对房地产价格走势影响的实证分析，人民银行赣州市中心支行
【6】肖建月，需求主导因素对房地产价格的影响及政策启示，中南财经政法大学
作者点评：
居民住房价格的实证分析
资料包括： 论文(15页8203字)
说明：
近年来，房地产业迅速地推动了城市化建设，极大地改善了居民生活质量，成为拉动投资需求和消费需求的重要动力。房地产价格的走向在一定程度上能够反映出一个国家或者地区经济发展的态势，也是判断房地产市场是否出现泡沫的重要指标，始终成为社会各界关心的热点。一位经济学家在接受媒体采访时说，2005年全球最大的谜团就是人民币的汇率。中国经济的最大谜团则是房地产价格。因此对房地产价格的形成机制的定量研究具有较强的现实意义。本文试图对成都市近年来房地产市场价格走势进行评价，并预测未来房价走势。
一 现有的几种估价方法及其存在的问题
（1） 未来现金流折价法
房产作为固定资产，就可以用资本资产定价公式： 其中，Pt是资产在时点t时的价格，rt为资产在t时决定的租金，Pt+1 为（t+1）期预期资产价格，it为贴现率。
I）假设贴现率不变有：
II)若进一步假设 都相等为r且 则： ；
III)若 以固定的增长率g增长则：
此模型虽然表达式很简单但它的假设条件非常的严格与现实社会的实际情况落差较大所以可能估计的误差比较大，因此适用的范围狭窄。
（2）成本分析法
成本分析法又称原价法。这是一种以房地产开发所支出的各项费用总额为主要依据，加上一定数量的利润和按税法规定应交纳的税金，以确定待估房地产的一种估价方法。基本理论依据是生产费用价值论，是从房地产开发的各种投人的角度估算房地产价格的。对新建房地产其价格计算公式为：
新建房地产价格二土地购置费用＋建筑费用＋正常利润＋应缴税费
但这种方法存在的间题之一是：现实生活中，房地产的价格主要由其本身的价值和市场供求关系来决定的，而不是由所支付的费用决定的。房地产成本的提高，并不一定使房地产价格增加，成本法得出的是生产价格，而不是交易价格；成本法存在的另一个问题是，计算成本时是以建造者的最高效率为计算依据。如果其效率不高，但由于其估计值比最低平均成本高，就会使房地产价值估算过高。这种方法是在计划经济中常用的定价方法。
（3）市场比较法
这种方法需要收集多个买卖实例，选择比较接近且最近进行交易的房地产，根据必要情形进行情况修止和日期修正，同时需要就区域与个别因素加以比较，因此求得待估房地产的估算价格。该方法的理论根据是替代原则，从事房地产交易时，当事人将准备交易的房地产与类似的房地产进行价格比较，然后再决定行为。因此，这种方法求得的房地产市场价格符合当事人现实经济行为。对新建房地产其价格计算公式为：
新建房地产价格＝买卖实例单价 * ( l 士房屋差异性调整率）* 建筑面积*（评估时物价指数／买卖之时物价指数）
存在的问题是在缺乏房地产交易的地区或对于很少有买卖实例的特殊房地产很难应用此法。这种方法一定要在邻地地区或同一供需圈之内的类似地区中，有与待估房地产类似的房地产交易时，才较为合适。假如房地产商是市场先到者，需要率先决定房地产价格时，就会无从下手。另外，在应用这种方法时还需要进行情况修正、地区因素及个别因素的比较等，带有较强的主观性，不同的估价人其修正系数各有差异。
（4）博弈论
运用博弈论的方法也可以对房地产的价格进行估计，从假设市场上只有一个开发商出发（完全垄断市场），根据经济学原理，开发商为了追求利润最大化，针对不同的情况如：当开发规模未定时运用边际收益等于边际成本的定价原则确定价格；当规模已定时直接根据需求函数来确定等等定价方法。然后考虑市场上有两个开发商（寡头市场）如何来定价推广至多个开发商并存的市场（竞争性市场）。这种方法可以从一定程度上弥补市场比较法的缺陷：同一地方的房价可以有所不同，房价的取决是由开发商各自需求函数和双方博弈得出的结果。但此方法里面有些假设与实际偏差较大：比如边际成本为常数、需求函数仅仅是各个厂商价格的线性函数合理性并未经过论证和检验。
（5）Hedonic方程
Hedonic价格模型是基于消费者效用理论的观点而建立起来的一种价格模型,即商品的价格取决于该商品特征属性给消费者带来效用满足程度的大小. 此方法最早由Waugh提出,他利用许多可观察到的属性,描述了商品的质量,并且估算了每种属性的隐性价格.Hedonic价格模型主要是基于房地产为复合特征商品,消费者在购买时,权衡各个特征加以选择以实现效用最大化,而开发商则是实现利润最大化. Hedonic函数的一阶导数条件表明,对于开发商而言,当每个特征要素的成本等于其价格时,即再建一栋房屋的边际成本等于房屋的价值时,
他们将会停止建房. 这就要求统一的市场以及市场能够达到均衡状态,而在现实中满足这一理想条件的市场是不存在的,因此,应该尽量选择房地产市场比较发达的城市(如北京、上海、深圳等)来运用这些模型,以使其更加准确、符合现实.
参考文献：
【1】2005年中国经济最大谜团人民币汇率和房地产价格
【2】李琛琛，Hedonic方法在建立价格指数中的应用李琛琛，东北财经大学
【3】韩剑鸣，房地产定价模型的研究，宁波职业技术学院商学院
【4】沈悦，对我国房地产价格走势的判断与政策建议
【5】王淑云，信贷投入对房地产价格走势影响的实证分析，人民银行赣州市中心支行
【6】肖建月，需求主导因素对房地产价格的影响及政策启示，中南财经政法大学
作者点评：
居民住房价格的实证分析