强制拍卖方式下承租人享有优先购买权
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资料包括： 论文(14页10710字)
说明：
摘 要：我国《合同法》规定了房屋承租人享有优先购买权，但在强制拍卖方式下是否存在此种权利，在理论和实践中存在很大的争议。笔者认为“强制拍卖”应为“买卖”方式之一种，其特殊的买卖方式不能决定优先购买权可否行使;承租人之优先购买权为法定形成权，一旦条件满足，只需权利人作意思表示便可成立。在实现权利方面，虽然在现行法律中有一些保障措施，但却会因此而损害其他权利人利益。所以笔者就设计了一些程序性措施来保障承租人的权利，平衡在强制拍卖中其他权利人的利益。
关键词：承租人 优先购买权 强制拍卖
ABSTRACT：China''s "Contract Law" provides for pre-housing tenants enjoy, but a mandatory auction under the existence of such rights, there are a lot of controversy in theory and in practice. I believe that the "forced sale" should be "sale" of a way, its special trading can not decide whether to exercise Preemption; lessee of Preemption as a statutory right to form, once the conditions to meet, only need the right person for meaning that can be set up. In the realization of the rights, although the existing laws in a number of security measures, but it would be to the detriment of the interests of other rights. So the author on the design of a number of procedural measures to protect the rights of the lessee, the balance in the compulsory auction of the rights of other people''s interests.
KEYWORDS: lessee；the right of preemption； force auction
1 引言
优先购买权，又称“先买权”，是特定的民事主体依照法律的规定享有的优于其他人购买某项特定财产的权利。我国民商法上有关优先购买权的种类主要有以下几种：即承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，股东的优先购买权，合伙人的优先购买权，承典人的优先购买权，国有土地使用权的优先购买权等。
优先购买权，是对所有权的一种限制，以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取优先购买权人特殊利益的保护。优先购买制度是一种解决资源利用和安全利益维护之间的利益，平衡出卖人和优先购买权人及第三人之间的矛盾的法律制度。我国《合同法》第二百三十条以立法的形式确定了承租人对租赁房屋的优先购买权：“出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，并在实践中得到很好的贯彻和运用。
然而，在强制拍卖过程中，由于为一般的买卖关系加入了特殊的方式，使得在附有优先购买权的标的物在此过程涉及多方的利益，包括：标的物所有人、竞买人、优先购买权人、甚至拍卖人的利益。摆在我们面前的主要难题首先是在拍卖场合优先购买权是否可以行使？如果答案是肯定的，哪么其次就是在强制拍卖过程中优先购买权人又该如何行使该权利？ 目录：
摘 要I
ABSTRACTII
1引言1
2强制拍卖方式下承租人享有优先购买权1
2.1肯定说1
2.2否定说2
2.3笔者支持肯定说：2
3实践操作及其不足4
3.1“跟价法”4
3.2 “询价法”4
4强制拍卖程序中承租人优先购买权实现的设想5
4.1法院的查封通知和承租人的申请继续使用5
4.2当事人资格申请5
4.3房屋估价，承租人得以开始行使优先购买权。6
4.4拍卖程序。7
4.5拍卖通知7
4.6参加竞买7
4.7“流拍”时承租人可以行使优先购买权7
5．结束语8
鸣 谢9
参考文献10
参考文献：
王利民 ： 民商法研究（第二辑）[M] ．北京： 法律出版社 2005：66．
左丽珍 ：拍卖过程中优先购买权问题探讨 [J] ．黑龙江省政法管理学院学报 2004,(5) ：73—74．
同．
刘宁正 ：论强制拍卖及其规则［J］ ． 政治与法律 2004,(5)．
徐志红、郝守则：房屋承租人允许购买权法律适用之研究[J]． 《安徽工业大学学报（社会科学版）》2006,(7):：35．
王泽鉴：民法学说与判例研究（第一册）[M]．北京： 中国政法大学出版社2005：235 ．
王福祥：论优先购买权[J]． 法制与社会发展，1995，（2）：45．
蔡福华，民事优先权新论[M]．北京：人们法院出版社，2002，41—45．
杨与龄：强制执行法论M．北京：中国政法大学出版社。2002，407．
王泽鉴：民法学说与判例研究（第一册）[M]．北京 ： 中国政法大学出版社1998：511 ．
肖楠：承租人优先购买权若干问题初探[J]． 河南广播电视大学学报 2004，（1）：47 ．
瑞士民法典2.王燕 译．北京：中国政法大学出版社，1999：189．
韩隽妹：我国房屋承租人优先购买权探析 ． 吉林大学硕士学位论文．
石鲁夫 ：论先买权． 2005年吉林大学法学院硕士毕业论文． 第8页．
[15]同．
[16]同．
[17]唐德华：执行法律及司法解释条文释义[M]． 北京：人民法院出版社 2004：174．
[18]解读：最高法院出台规范执行拍卖司法解释规定.[EB|OL] http://www.china.com.cn/chinese/law/713432.htm。中国网综合消息 2004年11月25日．
[19]杨荣馨：强制执行立法的探索与构建[M]．北京：中国人民公安大学出版社 ． 2005 ：59 ．
作者点评：
我国现行立法承认并保护强制拍卖方式下承租人的优先购买权是有其正当利益考虑的。但是，我国《合同法》第二百三十条以及我国在2005年关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第1款的规定对在强制拍卖方式下承租人的优先购买权的保护及其相关的程序规定过于简单，致使司法实践在强制拍卖方式下保护承租人的优先购买权的同时又会损害其他相关权利人的合法利益。因此，笔者认为，如果在立法和实践过程中能依照上述的方法重新构建有优先购买权人介入的强制拍卖程序，那样就能较好的保护所有相关权利人的合法利益。
资料包括： 论文(14页10710字)
说明：
摘 要：我国《合同法》规定了房屋承租人享有优先购买权，但在强制拍卖方式下是否存在此种权利，在理论和实践中存在很大的争议。笔者认为“强制拍卖”应为“买卖”方式之一种，其特殊的买卖方式不能决定优先购买权可否行使;承租人之优先购买权为法定形成权，一旦条件满足，只需权利人作意思表示便可成立。在实现权利方面，虽然在现行法律中有一些保障措施，但却会因此而损害其他权利人利益。所以笔者就设计了一些程序性措施来保障承租人的权利，平衡在强制拍卖中其他权利人的利益。
关键词：承租人 优先购买权 强制拍卖
ABSTRACT：China''s "Contract Law" provides for pre-housing tenants enjoy, but a mandatory auction under the existence of such rights, there are a lot of controversy in theory and in practice. I believe that the "forced sale" should be "sale" of a way, its special trading can not decide whether to exercise Preemption; lessee of Preemption as a statutory right to form, once the conditions to meet, only need the right person for meaning that can be set up. In the realization of the rights, although the existing laws in a number of security measures, but it would be to the detriment of the interests of other rights. So the author on the design of a number of procedural measures to protect the rights of the lessee, the balance in the compulsory auction of the rights of other people''s interests.
KEYWORDS: lessee；the right of preemption； force auction
1 引言
优先购买权，又称“先买权”，是特定的民事主体依照法律的规定享有的优于其他人购买某项特定财产的权利。我国民商法上有关优先购买权的种类主要有以下几种：即承租人的优先购买权，共有人的优先购买权，股东的优先购买权，合伙人的优先购买权，承典人的优先购买权，国有土地使用权的优先购买权等。
优先购买权，是对所有权的一种限制，以牺牲出卖人和第三人的合法利益为代价，换取优先购买权人特殊利益的保护。优先购买制度是一种解决资源利用和安全利益维护之间的利益，平衡出卖人和优先购买权人及第三人之间的矛盾的法律制度。我国《合同法》第二百三十条以立法的形式确定了承租人对租赁房屋的优先购买权：“出租人出卖租赁房屋的应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，并在实践中得到很好的贯彻和运用。
然而，在强制拍卖过程中，由于为一般的买卖关系加入了特殊的方式，使得在附有优先购买权的标的物在此过程涉及多方的利益，包括：标的物所有人、竞买人、优先购买权人、甚至拍卖人的利益。摆在我们面前的主要难题首先是在拍卖场合优先购买权是否可以行使？如果答案是肯定的，哪么其次就是在强制拍卖过程中优先购买权人又该如何行使该权利？ 目录：
摘 要I
ABSTRACTII
1引言1
2强制拍卖方式下承租人享有优先购买权1
2.1肯定说1
2.2否定说2
2.3笔者支持肯定说：2
3实践操作及其不足4
3.1“跟价法”4
3.2 “询价法”4
4强制拍卖程序中承租人优先购买权实现的设想5
4.1法院的查封通知和承租人的申请继续使用5
4.2当事人资格申请5
4.3房屋估价，承租人得以开始行使优先购买权。6
4.4拍卖程序。7
4.5拍卖通知7
4.6参加竞买7
4.7“流拍”时承租人可以行使优先购买权7
5．结束语8
鸣 谢9
参考文献10
参考文献：
王利民 ： 民商法研究（第二辑）[M] ．北京： 法律出版社 2005：66．
左丽珍 ：拍卖过程中优先购买权问题探讨 [J] ．黑龙江省政法管理学院学报 2004,(5) ：73—74．
同．
刘宁正 ：论强制拍卖及其规则［J］ ． 政治与法律 2004,(5)．
徐志红、郝守则：房屋承租人允许购买权法律适用之研究[J]． 《安徽工业大学学报（社会科学版）》2006,(7):：35．
王泽鉴：民法学说与判例研究（第一册）[M]．北京： 中国政法大学出版社2005：235 ．
王福祥：论优先购买权[J]． 法制与社会发展，1995，（2）：45．
蔡福华，民事优先权新论[M]．北京：人们法院出版社，2002，41—45．
杨与龄：强制执行法论M．北京：中国政法大学出版社。2002，407．
王泽鉴：民法学说与判例研究（第一册）[M]．北京 ： 中国政法大学出版社1998：511 ．
肖楠：承租人优先购买权若干问题初探[J]． 河南广播电视大学学报 2004，（1）：47 ．
瑞士民法典2.王燕 译．北京：中国政法大学出版社，1999：189．
韩隽妹：我国房屋承租人优先购买权探析 ． 吉林大学硕士学位论文．
石鲁夫 ：论先买权． 2005年吉林大学法学院硕士毕业论文． 第8页．
[15]同．
[16]同．
[17]唐德华：执行法律及司法解释条文释义[M]． 北京：人民法院出版社 2004：174．
[18]解读：最高法院出台规范执行拍卖司法解释规定.[EB|OL] http://www.china.com.cn/chinese/law/713432.htm。中国网综合消息 2004年11月25日．
[19]杨荣馨：强制执行立法的探索与构建[M]．北京：中国人民公安大学出版社 ． 2005 ：59 ．
作者点评：
我国现行立法承认并保护强制拍卖方式下承租人的优先购买权是有其正当利益考虑的。但是，我国《合同法》第二百三十条以及我国在2005年关于《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十六条第1款的规定对在强制拍卖方式下承租人的优先购买权的保护及其相关的程序规定过于简单，致使司法实践在强制拍卖方式下保护承租人的优先购买权的同时又会损害其他相关权利人的合法利益。因此，笔者认为，如果在立法和实践过程中能依照上述的方法重新构建有优先购买权人介入的强制拍卖程序，那样就能较好的保护所有相关权利人的合法利益。