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房地产财富效应的研究
摘要：房地产是中国国民经济支柱产业之一，和财富有着天生的紧密联系，具有极强的创造财富特点。通过对房地产财富效应的界定，分析了房地产价格对财富效应的影响，调研了中国房地产财富效应的状况，最后提出了中国房地产市场发展的政策建议。
关键词：房地产；价格；财富效应
房地产是中国国民经济支柱产业之一，能带动金融、保险、社会资本等一系列相关行业发展。房地产和财富有着天生的紧密联系，具有极强的创造财富特点。对于个人来说，是投资者重要的投资对象，是家庭财富的主要组成部分，房地产能把资金变为资本，通过置业带来更多收益，达到个人资产的保值增值。
一、房地产财富效应分析
1.消费效应。
一般来说，房地产资产占居民家庭财富的比重较大。对于房地产的所有者来说，房地产价格的上涨会带来居民财富总量较明显的增加，房地产的所有者感觉自己较富有，因此会增加当期消费；另外，当房地产价格上涨以后，房地产所有者可以通过抵押贷款或出售房地产的形式来实现房地产的收益，增加其收入，收入的增加必然会导致消费的增加，从而实现财富效应。
2.收入效应。
对于房地产所有者而言，房地产价格的上涨，会增加其财富，从而增加其收入；对于房地产的承租者而言，房地产价格上扬，房地产的租金也会随之上涨，承租者必须花费更多的资金用于租房，因此房地产价格的上涨，相对于减少了承租者的收入，存在负的收入效应。房地产价格的上涨对于承租者而言，存在负的财富效应。
3.替代效应。
房地产价格的上涨对于计划买房的消费者而言，在预算约束一定的条件下，购房者只能买较小的房屋或者减少其他物品的消费支出，以节省资金来购买价格上涨后的房屋。房地产价格的上涨对于将要购房的消费者而言，存在负的替代效应，消费者为了维持原计划购房效用水平，只能减少其他消费支出，从而带来负的财富效应。
4.流动性约束效应。
房地产财富效应受到流动性约束效应的影响，当消费者预期未来会有高收入，却又不能借钱以支持现期消费的时候，就存在着流动性约束。金融市场的发达程度影响居民出售房地产资产的难易程度和利用现已有的房地产资产进行消费借贷融资的能力。金融市场发展程度越高，居民出售资产可能就越容易，利用资产进行借贷的能力也可能越强。如果房地产价格上升了，消费者可以用升值的住房申请更多的借贷，获得更大的流动性；但是，与此相反，房地产价格下跌，银行也可能出于风险管理方面的考虑，对于住房价格进行重估，同时要求住房者提供更多新的信用担保，从而降低了流动性，存在负的财富效应。
二、房地产财富效应与股票财富效应的比较
1.房地产财富效应通常比股票财富效应大。
人们拥有的财富存量可有不同类型，其中最主要的就是股票和房地产资产。股票具有较强的流动性和价格波动性，要判断股票价格的一次变化是暂时的还是永久的是一件很困难的事，因而股票财富具有不确定性。与股票相比，房地产资产是一种不动产，具有不可分割性和不可流动性，这决定房地产资产价格波动的收益较难以变现，但同时也表明了房地产资产价格较之股票具有更大的稳定性。而且，大多数家庭拥有房地产财富是由于享受其提供的服务，用于投资的比重较少，所以房地产财富的不确定性要比股票等金融资产小，其财富效应通常也较大。房地产资产的不可分割性、不可移动性、不易灭失、易于管理、管理成本低等特性，决定了它是一种优越的抵押品，房地产资产价格的上涨使其所有者可以进行更高额度的消费融资，从而增加其消费支出。
2.房地产财富效应与股票财富效应融资方式不同。
由于房地产商品价值巨大、不可分割、使用寿命长，因而其购买通常无法完全以自有资金支付，而必须通过按揭提款等信贷融资方式来进行。这样，消费者只需支付部分房价，就可享有整个房屋资产价值上涨的全部收益。而家庭投资股票通常全部以自有资金进行。因而相比较而言，房地产价格上涨能为消费者带来更高的投资回报率，即房地产价格变化对消费的影响更大，房地产财富具有更大的财富效应。
