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离婚诉讼中按揭房屋的权属(下)评《中华人民共和国婚姻法解释(三)》草稿第十三条

来源:http://myeducs.cn 联系QQ:点击这里给我发消息 作者: 用户投稿 来源: 网络 发布时间: 10/05/18
价值巨大,在买受人没有要求变更登记的情况下,应认定其为婚前个人财产,力求法律所有权和事实所有权的统一,既保证交易安全,也明确了夫妻之间的财产关系。
3.以共同财产还贷行为为债务承担
《婚姻法》调整的财产关系建立在身份关系之上。对财产没有约定时,夫妻财产为共同所有。然而《婚姻法》仅规定了财产的归属,但并未规定债务如何承担。从合同相对性理论出发,债权债务无需公示,仅在直接当事人之间发生法律效力。婚姻关系的存在并不当然导致个人债务自动转化成为夫妻共同债务,债务仅在买受人和银行之间存在,按期还贷的义务都没有因为婚姻关系的变化而当然的从个人债务转化成为夫妻共同债务。婚后以夫妻共同财产还贷,相当于买受人的配偶以默示的方式自愿偿还他人债务,是典型的债务承担行为,且债务承担无需征得债权人的同意。无论还贷比例多大,都无法改变房屋的归属,但共同还贷的配偶可以行使债权返还请求权,要求返还其在还贷共同财产中的应有份额。
5.维护家庭中两性的平等地位
基于结婚的事实以及没有对财产的约定而当然的认定婚姻存续期间的财产归夫妻共有,疏于对夫妻双方财产的平等保护。在当事人没有约定或者疏于约定的情况下,直接规定婚后所得财产属于夫妻共有,对于保护没有财产和收入来源,主要精力是从事家务和养育子女的女性而言,是非常必要的。然而女性越来越多地选择进入职场,单身女性购置房产已经为常态,而男性也逐渐意识到自己对于普通家务和抚育儿女的家庭责任,认定按揭现房为夫妻共有,易于产生此倾向:买受人的配偶通过婚姻关系受益,贪图金钱上的满足,而直接使自己为被抚养、被保护的弱者。[20]因此就会滋生获得房产而实施骗婚行为。
(二)按揭期房的权属
1.期房按揭的性质
期房按揭是指商品房建造期间,开发商与买受人签订商品房预售合同[21],并将该合同交给银行占有,以合同项下的权益为担保向银行贷款。到期依约清偿银行贷款本息后,银行返还商品房预售合同项下的相关权益;到期依约不能清偿银行贷款本息的,银行取得合同项下的权益以清偿贷款本息,或者由保证人承担保证责任。期房按揭中,买受人向银行提供的担保并不是期房的所有权而是对开发商享有的合同权益,在满足一定条件时,买受人可以回购其在《商品房预售合同》中的权益,同时银行会控制贷款的用途。
按揭一词源于英美法系,尽管我国也使用按揭一词,但与香港按揭的性质存在差异。香港不动产担保中的按揭与抵押因产业的类型而相应的分为法定式和公义式,其中楼花按揭(期房按揭)是香港的公义式按揭,现房按揭为法定式按揭,香港《地产转让及物业条例》第四十六条的规定,当公义式地产转化为法定式地产时,相应的按揭自动转换。根据我国《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《管理办法》)第三十四条第二款规定:“以预售商品房或者在建工程抵押的,登记机关应当在抵押合同上作记载。抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。”显然大陆地区的按揭不能自动转换。因此,我国期房按揭的性质分成两个部分:在房屋尚未登记之前为让与担保[22],担保物为《商品房预售合同》;房屋登记后为不动产抵押。在办理房屋产权证之前,担保物为房屋,而银行作为债权人对担保方式的变更并无异议。
因此,离婚诉讼中按揭期房的归属并不容易确定。
2.根据递交房屋产权登记申请的时间确定按揭期房的权属
在期房按揭中出现了两个合同:商品房预售合同与商品房买卖合同。在申请房屋产权登记时需要提交的是商品房买卖合同,而不是预售合同。按照惯例,可以办理产权登记时,开发商会给小区的业主更换买卖合同,然后统一办理产权证登记。此时期房已成为现房,根据签订买卖合同的时间来判断房屋的权属:若在婚前存续期间签订买卖合同,则为夫妻共有财产,否则为婚前个人财产。
然而,实践中换取房屋买卖合同和办理产权证都会受到外部因素的影响,尤其是开发商。有些开发商无证预售,或者违规施工导致验收不合格导致无法办理产权证;按照惯例,一般由开发商为业主统一代办房产证,而开发商擅自压存业主办证的手续和费用,这些都导致无法按时办理产权证。所以根据签订商品房买卖合同的时间来确定房屋的权属,并不公平。
实际上,登记的主要依据或原因为正式的商品房买卖合同,而商品房预售合同是换取正式商品房买卖合同的唯一依据。因此在保证商品房预售合同与正式商品房买卖合同中的买受人为同一人,可以将商品房预售合同视为所有权变动的原因,这也是确定产权较为合理的方法。另外,若商品房预售合同满足《商品房销售管理办法》第十六条规定,商品房预售合同视为正式的商品房买卖合同。[23]
因此,在商品房买受人未发生变化的情况下,可以将商品房买卖合同的生效时间追溯到商品房预售合同的生效时间,认定按揭房屋属于婚前个人财产。
如此看来,无论是现房还是期房,只要是婚前以个人名义购买的,该房屋应当属于婚前个人财产,而与支付房款的比例无关。
 
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