现代物业管理的现状分析

 现代物业管理的现状分析

  随着人们生活质量的不断提高，人们对住房的需求不再局限于有房居住即可，居住环境、人文环境等因素也越来越被社会关注。现代化小区已经成为居民住房的主要形式，良好的居住环境是高质量生活的基础，因此，物业管理也就非常的重要。但是，在实际生活中，物业管理公司与业主之间存在着许多矛盾，解决这些矛盾，对提高居民的生活质量有着重要的意义。
     大约在19世纪，一位名叫Octavia Hill 的女士为其出租的物业制定了一套规范住户行为的规定，这些规定涉及业主和承租者之间的权利义务，这被认为是最早的物业管理。物业管理行业在我国的成长有二十多年，该行业在不断的进步，现在几乎所有的现代化小区都由专门的物业公司进行专业的物业管理。国务院《物业管理条例》中对物业管理的定义做了明确的规定，物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备及相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
        物业管理活动直接涉及业主的利益，其中牵涉的法律关系包括业主与业主之间的关系以及业主与物业公司之间的关系。良好的物业管理可以让业主的居住环境得到很大的改善，使业主的不动产得到充分的利用，物业管理企业正是为了改善业主的居住环境而产生的。物业公司为了改善业主的居住环境而对业主的不动产进行管理和利用，但是不是所有物业公司都会积极地履行自己的义务的，在物业公司履行义务的过程中，也不可避免地与业主产生各种矛盾，甚至出现明显的侵害业主权利的行为。
        一、物业管理存在的主要问题
        由于物业管理活动由专门的物业管理公司进行，是为业主的利益而服务的。而实践中，物业管理公司的物业管理活动并不是以业主利益为出发点的，相反的，物业公司作为一种营利性的社团法人，其在从事物业管理活动的过程中难免会想方设法提高物业管理公司的利益，物业管理公司的行为还有许多方面有待规范。物业管理公司与业主之间经常会出现各种各样的矛盾，以下就物业管理活动中物业公司与业主之间常见的问题进行分析及解决：
        (一)关于物业公司的归属问题
（1）实践中，物业公司一般都是由开发商选好的，业主入住前，物业公司就已经开始介入小区的管理了，业主入住后每个月缴纳物业费，即使业主对物业公司不满意，也只好得过且过。建设公司选择物业公司的时候并不能保证是以业主利益为出发点，相反的，一些物业公司为了得到管理小区的权利，会和开发商搞好关系，从而变成小区的物业管理者，比起如何提高业主的满意度，和开发商的关系才是决定物业公司客源的主要因素，因此，在物业管理的过程中，物业公司并未足够重视如何更好的服务业主，改善与业主之间的关系。物业公司作为与业主成立物业管理关系的主体，却不是由业主的意思选择的，这有违于民法的“意思自治”原则。业主自主选择不仅可以很好地体现出业主的意志，也会增强物业公司的竞争意识，使物业公司更用心于如何更好地为业主服务以获得更好的企业形象，更多的商机。
 （2）在物业管理过程中，物业管理活动有一种行政化的倾向，物业管理公司不是作为服务者，而是作为管理者。业主经常会遇到这样的情况：当房屋使用过程中出现问题需要修缮时，业主向物业公司反映，而物业公司并不立刻想办法解决问题，反而是一种居高临下的姿态，先是拖拖拉拉的安排工作人员前来检查问题是否存在，如果属于很好解决的问题的话，就立刻安排人前来修理，但是如果属于比较难修缮的问题的话，就没有消息，有的甚至推脱说是开发商的问题，不属于物业管理范围。在物业管理活动中，业主与物业公司经常会发生矛盾，而此时，物业管理公司并不是以服务者的姿态想办法令业主满意从而化解矛盾，反而对业主的要求置之不理，这种情况下，有些业主会选择拒绝缴纳物业管理费，但是物业公司紧接着就会采取断电等措施，这样业主在物业公司不履行义务时也没有有效的手段维护自己的利益。实际上，在物业公司与业主的的关系上，业主明显处于弱势地位。 
 O9年出现在广州一小区多名业主被物业公司保安殴打即为典型案例。事后一业主感叹道业主、业委会炒物业公司不容易。本来管家是为主人服务，现在管家把家都占了，这句话讲出了先如今管理中许多业主的无奈和尴尬。该小区业主认为原物业服务不够好，业主招聘的新物业前来服务，原物业以某写物业费未能收齐为借口，拒绝撤出。于是在小区门口出现了身穿两种不同工衣的物业保安并排而立值班“一门两岗”的罕见现象。最后业主请来的物业终于抵不住对方给予的各种压力，终于在一周后无奈的离开。
 通过本案例必须在确保业主权利的同时更应当确保业主享有选择物业公司的权利。物业公司实际上就是代理广大业主管理自己的不动产，通过对小区的建筑物、环境的维护以及协调小区业主间的关系，而为业主创造更良好的居住环境。因此，对业主来说，选择物业公司就等于选择由谁来管理自己的财产，自然要选择业主信得过的企业。因此，物业公司的选择必须经过业主的认可应当成为一项强行性的规定。在前期，小区销售中，可以由开发商代为管理，或由开发商暂时聘请物业公司管理。但是，在小区房屋基本出售完以后，应当由业主自己召开业主大会，并通过竞标形式选择物业管理企业。
                 (二)业主委员会形同虚设
     1. 业主大会和业主委员会是由业主的代表组成的，是行使业主权利的重要组织，业主主要通过业主委员会来行使自己的权利。但是，由于业主权利意识的淡薄，再加上业主委员会委员的懒惰，业主委员会基本没有起到任何作用，并未很好地维护业主的利益，代表业主与物业公司协商小区的物业管理，这种情况下，基本上都是物业公司想怎么办就怎么办。业主委员会疏于管理，对物业管理活动并未进行有效的监督。也没有与业主保持很好的沟通，这就导致了业主有问题直接找物业，而物业不管时单个业主又势单力薄，只能听之任之。正是因为业主委员会没有发挥其应有的作用，一定程度上导致了业主无力反抗物业公司的不合理行为。此外，业主大会是业余的、松散的非营利性组织，而业主委员会也只是其执行机构，法律没有直接规定业主大会的诉讼主体资格，而房屋开发企业、物业管理企业确是具有法人地位的商业型组织，两者法律地位并不平等，以至于实践中业主、业主大会和房屋开发商或物业管理企业之间的纠纷不断。
 2.要想解决这一难题就应当保证业主委员会的设立。鉴于很多业主非常忙，根本无暇顾及业主委员会，所以现在大多数的业主委员会都由几个业主组建，广大业主根本不认识业主委员会有谁，有了问题也不知道该如何联系业主委员会。一定要按照法律规定召开首次全体业主大会，以方便有意进入业主委员会的业主与其他业主进行交流，互相了解，这样业主在熟悉了业主委员会的委员后才会去找业主委员会处理自己的问题，只有这样，业主委员会才能起到代表业主利益与物业公司沟通的作用。业主对小区的物业管理有不满或者小区的物业管理有违法行为或违约行为，都可以向业主委员会反应。由代表全体业主意志的委员会与物业公司进行沟通，更能督促物业公司有效率地解决问题。为了保证业主委员会的地位，应当规定：经全体业主授权的业主委员会有权起诉或应诉。
  (三)公共地方的利用
     1.（1）《物权法》对于小区业主的权利作出了规定，小区业主可以共同使用公共地方。公共地方包括小区道路、小区楼顶等。但是，实际上，小区业主很少行使使用公共地方的权利。《物权法》规定，小区道路属于公共地方，业主停车应当是免费的，但是，几乎所有的小区业主在小区道路上停车都是要交停车费的，只不过是比在专用车位停车便宜一些而已。
     （2） 其次，关于公共地方使用所产生的收益归属问题也含混不清。公共地方为业主共有，因此，利用公共地方所产生的收益理应由业主所有，物业公司只不过是负责管理小区的。现在几乎所有的小区在电梯间都贴有制作精良的广告，而赚取的广告费用却由物业公司收取，这些费用花在哪里也是含混不清，基本是直接归物业公司所有。
   香洲区一栋高层住宅，2000年物业公司与当地一家广告公司签订《外墙使用协议》，，约定由该广告公司出资租用临街外墙，用于修建广告牌，其广告牌的收益归广告公司使用，使用期为5年。而物业公司则将该笔外墙出租的资金放入自家口袋。1999年该小区业主以外墙属于小区业主共同所有，并且广告牌侵犯了业主的采光、通风、安全等权利为由，像人民法院提起诉讼，要求判令广告公司拆除广告牌，停止侵害，恢复原状，并将该笔外墙租金全部的返还给业主。
   通过本案例可以看出物业公司将该建筑物的临街外墙出租给广告公司用于广告并将租金占为己有，我认为，该外墙面应归全体建筑物区分所有人公有，物业管理公司在并未征得建筑物区分所有人同意的情况下无权将外墙出租给广告公司，更不能私自吞没所收租金，即使获得的收益应归全体建筑物区分所有人共同所有。由此可见，本案例中物业管理公司的做饭确实侵害了建筑物区分所有人的权益。
   2. 界定和明公共空间和公共设施的产权，明确规定房地产开发商和业主的活动权限。目前，现有相关政策法规的尚不完善，开发商在与业主签订购房合同时，往往故意回避某些条款，或者对公共空间和公共设施只字不提，或者言词模糊，有意的规避一些关键性的问题，由于这些准业主大都处于信息不对称的劣势一方，他们往往很难发现这些潜在利益可能受到的威胁。一旦问题出现，业主在已经签订的合同面前往往无力回天。因此，政府有关部门作为公共利益的维护者和公共服务的提供者，应该从明确合同规范入手，切实使商品房的买卖双方处于信息相对平衡的位置。
    3.最后，物业管理费用可以由委员会收取，这样委员会可以要求物业公司将每个月所花费的物业费用列出具体的账目，以便审查，而且这样做也可以提高业主委员会的地位，使物业公司必须重视业主委员会所提出的各种问题。物业管理企业的每一笔费用需要经过业主团体核实后才能支出，这样能够有效的控制物业管理费用的支出，防止物业管理企业做不真实的财务报表或凭证。物业公司赚取的应该是一定数量的佣金。有的小区对物业管理费的收取实行包干制，这样收费比较简单，易于计算，但是由于收取的费用中包括物业管理企业的利润，所以难免的，物业管理企业会在物业管理方面降低花费的资金从而提高企业的利润。酬金制更为科学合理，酬金制中，业主所缴纳的物业服务费只能用于物业服务，不得作为物业公司的资金，物业公司的酬金是业主按照一定比例或数额缴纳的。物业公司提供的服务本来就是一种劳务，应当根据劳务赚取合理的费用。对小区的管理不同于企业化管理，物业公司不能把对小区的管理过程变成想方设法提高企业提润的手段。