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论文导读：在任何一个发达国家，都存在着相对的低收入阶层，政府的主要职责就是保障这部分阶层的住房需求，住房保障制度是与住房市场化、商品化制度并存的。
关键词：住房保障制度，廉租房，经适房
1.当前住房供应体系存在的问题
目前，面向中低收入家庭的经济适用住房则因地方政府在追求土地利益最大化过程中，呈现投资与竣工面积逐年缩减的趋势，导致部分城市低收入家庭买不到相应的住房，房价上涨过快，社会矛盾日益尖锐，同时，由于经济适用住房在建设、销售与管理中存在着各种各样的问题，受到很多责难;面向最低收入家庭的社会救济住房一廉租住房，缺乏财政资金等稳定的资金来源渠道，特别是中西部地区廉租住房因资金不足进展极其缓慢。另外，随着社会经济的快速发展以及城镇化进程的加快，又出现了许多新问题，如城镇居民中既买不起经济适用住房又不属于廉租住房范围的夹心层家庭、进城务工人员等流动人口的住房问题以及城中村改造涉及到的城乡居民住房问题等，在住房供应体系中都显得严重缺位和不足。
2.创新住房保障制度的思路
在未来面向低收入家庭的住房制度设计中，将突破现有一些模式，以多种方式解决不同收入阶层住房问题，如贴息政策、贴租政策、租赁经济适用住房等，对流动人口，主要是提供可支付的租赁住房。当前，对房价过高非议较高，特别是年轻人经常抱怨毕业、结婚后买不起新房即使在发达国家，解决住房问题也需要大半生的努力奋斗，梯度住房消费形式是比较理性的选择。房地产位置的固定性决定了不可进行区域性的简单对比，比如，有些中小城市，房价仅在千元左右，大部分居民可以通过自己的收入再加上储蓄积累和家人支持，购买一套合适的住房。但在大城市，特别是特大城市，不管是普通城镇居民还是“白领”阶层，都面临着望房兴叹。在任何一个发达国家，都存在着相对的低收入阶层，政府的主要职责就是保障这部分阶层的住房需求，住房保障制度是与住房市场化、商品化制度并存的。对于达不到保障条件的城镇居民家庭，同样需要多年努力才能挣到一套住房。一般的住房消费过程为:先租赁较小面积的旧住宅(或合租)，租赁较大面积的旧住宅(或独租)，购买较小面积的旧住宅，再购买较大面积的旧住宅，最后才能购买得起一套自己较为满意的住宅，这个过程中，一般需要换购七次住房。如果说发达国家的房价收入比相对较为合理，也是因为其社会经济已发展到相当程度，住房只是其城镇居民消费支出一部分，发达国家的特点就是中等收入阶层队伍庞大，并且有充足的能力进行享受型消费，如旅游、教育等。而我们作为发展中国家，更注定需要大半生的努力才能获得住房产权。如果期望一走向工作岗位就能买得起一套满意的住房是不现实的。即使是经济适用住房，也需要轮候制，分期分批逐步加以解决。如在香港、新加坡，要想得到政府提供的公屋一般也需要等候8年左右时间才能得到。免费论文网。
完善经济适用住房制度方面加大创新力度，为防止准入不严、高收入阶层以投资为主、私下出租严重等一系列问题，应试行政府主导型(而非任由开发商运作)的封闭运作模式，即经济适用住房转手时，不能进入市场自由交易，只能由政府相应主管部门回收(可适当给予利息补偿)，严禁出租，这就可以有效堵住中高收入阶层投资为主的需求，使经济适用住房真正满足低收入家庭的住房需求。
建立非盈利性的组织机构，统筹规划、开发建设、管理经济适用住房。从全国各地的实践证明:凡是经济适用住房政策比较到位，能够充分发挥作用的，都是政府主导型的组织模式。政府保障住房，不应该交给以盈利为目的开发企业运作。要严格执行政策标准，开发企业只是政府的代理商或承包商，建成后由经济适用住房运作机构进行现房分配、统一管理，特别是上市交易的准入和准出，使经济适用住房形成良性可持续发展机制。
经济适用住房政策出发点是好的，但在实际操作中出现了很多问题，未来完善城镇低收入家庭住房供应体系，特别是经济适用住房的关键是推行以租为主，即只解决居住困难，不解决产权问题。并且应由政府主导的非盈利性机构进行封闭运作。免费论文网。
在国外的住房保障制度中，都是以出租的形式解决低收入家庭住房困难的过渡期，随着收入条件的改善，退出政府保障住房，政府拥有大量的房源，可以形成良性的循环机制。只有个人承担主要购房款，政府补贴利息或以补助的形式，才能帮助低收入家庭购买产权房。而我们过去的经济适用住房制度设计中，走了一条弯路，即实行了以售为主的保障方式，一次性解决了产权问题，一方面导致地方政府要无限度地大量建设经济适用住房，另一方面，当购买经济适用住房的年轻人收入水平大幅度提高后，也不能退出已购买的经济适用住房，导致随着住宅建设用地逐渐紧张，地方政府供应经济适用住房压力越来越大。
3.构建完善的住房供应体系的对策
在还没有新的更好的制度代替经济适用住房以前，应着重在完在经济适用住房中，受到责备最多的就是高收入者买了面向低收入者建的房子、当前，要想彻底解决这个问题，必须首先做好最基本的工作，即建立健全个人信用体系和住房档案，这是实施住房保障工作的前提和基础当前，与住房制度改革密切相关的就是住房货币化补贴，但由于占职工总数90%以上的企事业单位职工获得补贴进展缓慢，现阶段下，要保障低收入家庭住房权益，就是要在市场化进程中，加大住房保障工作。而一切住房保障的出发点，不论是确定补助对象的收入线标准、住房水平现状以及是实行货币补助还是利息补贴、或者从“补砖头”发展到“补人头”，都需要一个公开透明的个人诚信体系和住房档案，目前，这方面基础工作的缺乏，已严重影响到住房保障工作的开拓创新，包括确定夹心层家庭的保障条件，城乡一体化进程中农民工以及流动人口的住房补贴与原住房情况的衔接等，否则，很难建立有效的、覆盖范围较广的住房保障体系。免费论文网。
一个面向城乡低收入家庭完善的住房供应体系应包括:可租可售的经济适用住房，可支付租赁住房(夹心层和流动人口的住房解决途径，租金标准仅为市场租金的二分之一或三分之二)，进城务工人员的租赁住房，以及覆盖城乡最低收入家庭的廉租住房。
未来的住房市场，不仅法律法规制度完善，市场化与保障住房等各行为主体都有法可依，还应坚持走可持续发展道路，按照节能、节地、节材、节水和环保要求，大力发展住宅产业，住宅发展重点在扩大面积基础上，转向更注重环境、功能和品质的更新和改善，建筑和居住区体现地域和文化、民族特色，倾心打造宜居的发展目标。
参考文献
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