投资收益率在房地产投资机会研究中的应用研究

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论文导读：房地产投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法。投资收益率是房地产投资经济效益的静态评价的主要指标之一。主要参照了投资所在区域目前同类型房地产的收益水平、当地的基础设施条件、区域的房地产市场状况以及当地的房地产价格水平。
关键词：房地产市场，投资收益率，评价

　　1 引言
　　房地产投资经济效益的静态评价是不考虑资金时间价值的评价方法，因其计算简单、方便，在房地产投资机会研究阶段有广泛的应用。一般地，投资收益率是房地产投资经济效益的静态评价的主要指标之一。它通过房地产投资估算得来的，主要参照了投资所在区域目前同类型房地产的收益水平、当地的基础设施条件、区域的房地产市场状况以及当地的房地产价格水平。
　　2 房地产市场的细分
　　由于房地产市场的特殊性和复杂性，投资者只能将房地产市场划分为具有某种明显特征的细分市场。市场细分一般从消费者的需求差异性出发，并从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，然后划分为若干个子市场的行为。市场细分是投资者选择目标市场的前提和基础，通过市场细分可以分析每一个细分市场中消费者的需求和偏好，市场中房地产满足消费者需求的程度。论文参考，房地产市场。凡是消费需求尚未满足的市场，或者满足消费者需求的程度很低的市场，都可以形成有利的投资机会。房地产市场细分的标准可以如下表2.1[1]
　　表2.1 房地产市场细分
　　

3 房地产市场调查与市场预测
　　3.1 房地产市场调查
　　3.1.1 房地产市场调查的含义
　　为了寻找房地产投资机会和预测房地产未来发展趋势，房地产投资者必须收集全面和可靠的信息，包括市场需求、价格、竞争等市场信息，这就是房地产市场调查。通过房地产市场调查，投资者可以获得第一手资料，并且为其决策提供了科学的依据。
　　3.1.2 房地产市场调查的内容
　　⑴.宏观环境调查：企业作为社会活动的一个细胞，其生产经营活动总是受到宏观形势的制约和影响，尤其是房地产业所具有的特性，其对宏观环境的变化更为敏感。通过对宏观环境的调查，可以从中把握社会总需求的动态。
　　⑵.市场环境调查:主要包括政治、经济和文化环境的调查。论文参考，房地产市场。
　　⑶.微观环境调查：主要调查建筑商、中介商、竞争者、消费者的情况[1]。
　　3.2 房地产市场预测
　　3.2.1 房地产市场预测的含义
　　房地产市场预测是指房地产投资者在市场调查的基础上利用已获取的各种信息资料，运用科学的方法和手段，对影响房地产发展变化的各种因素进行综合分析，对各种条件下市场的发展趋势进行估计和判断，从而为投资者决策提供依据。一般从房地产投资机会来看，房地产市场预测的内容主要是房地产价格及其趋势。
　　3.2.2 房地产市场价格预测的方法
　　在这里，笔者利用模型进行定量房地产市场预测。
　　（1）需求模型
　　假设需求由价格、社会经济变量（如利率、消费者价格指数CPI）、MSA的经济状况变量（如失业率）等因素决定，则房地产市场需求的数量关系是： Qdti=&+£Pti+ØXti+TNt+§ti
　　 Qdti­－时间t内第i个MSA上的预期物业供应量
　　 Pti－时间t内第i个MSA上的物业价格
　　Xti－时间t内第i个MSA上的影响需求的变量，例如就业率和人均收入
　　 TNti－时间t内全国一致的社会经济变量，例如利率和通货膨胀率
　　§ti－随机项
　　 &，£，Ø－参数
　　（2）供求模型
　　由于房地产商品和其他商品是不同的，因为房地产商品的建设需要时间，这产生了时间滞后，则房地产市场的供求数量关系是：
　　Qsti=ｔ(&+£Pti+ØXti+TNt+§ti)+(1－t) Qs,t-1,i
　　 在时间t内，第i个MSA上的物业实际供应量由预期物业供应量和时间t－1时的实际供应量共同决定的。论文参考，房地产市场。ｔ是一个0－1之间的数，表明建造速度。当实际供应量等于预期物业供应量时ｔ=1。当ｔ=0时，表明市场上没有供应量。论文参考，房地产市场。物业类型不同，ｔ值也不同。
　　从上面两个公式,可以看出有三个未知量－需求量、供应量和价格，假设需求量等于供应量，那么联立这两个方程，解出价格和供应量，价格表示为：
　　Pti=π1+π2Qs,t-1,i +π3Xti+π4Nt+§ti
　　其中系数π1，π2，π3，π4是供给和需求方程中系数的线性组合，随机项是两个方程随机项的综合。此方程表明房地产商品的价格由社会经济变量、MSA的经济状况变量和前期的供给决定[2]。
　　4 判断房地产投资机会—投资收益率
　　
　　这里税前收益额[3]=销售收入－成本费用－销售税金－还贷额
　　投资总额=成本费用+贷款利息
　　4.1销售收入的确定
　　前面在研究房地产市场时，将房地产市场进行了细分，在这里房地产的销售收入是细分后各种类型的房地产销售量和各自销售价格的乘积，用公式表示是：
　　
　　对于房地产投资机会而言，P是投资者预期的房地产价格，主要通过房地产市场调查和房地产市场预测得到。如果要投资的房地产项目开发周期很长，则其价格可以修正为：；房地产销售量是投资者预期的销售量，可以用公式表示：
　　
　　D—房地产预测需求量
　　C—房地产预测供给量
　　—房地产的市场占有率（主要通过房地产市场调查得到）
　　4.2 成本和费用的确定
　　

对于房地产综合开发的机会研究阶段，其成本费用估算是很粗略的。主要有以下步骤：一是按项目意图估算项目内容与工程量Gi，如土地开发面积、各类商品房建筑面积、旧城区开发还包括拆迁安置户数等；二是按当地水平估算费用单价Fi，如征地拆迁费、商品房造价、公共建筑物造价、贷款利率等；三是估算成本费用总额:
　　显然，此时整个项目的开发方案尚未提出，也无法精确地确定开发工程数量。所以，投资成本费用结果误差很大[4]。
　　4.3 销售税金的确定
　　 房地产销售税金包括营业税、城市维护建设税、教育费附加、防洪工程维护费，交易印花税、交易服务税。其中营业税的计征办法和标准是按房地产销售收入的5%计算；城市维护建设税的计征办法是按营业税的7%征收；防洪工程维护费的计征办法是按房地产销售收入的0.09%征收；交易印花税按房地产销售收入的0.1%征收，投资者负担0.05%；交易服务税按房地产销售收入的0.2%征收，投资者负担0.1%。论文参考，房地产市场。
　　4.4 贷款利息的确定
　　（1）对于贷款总额一次性贷出且利率固定的贷款，房地产建设期的贷款利息为：
　　
　　p—一次性贷款全额，和投资者的总投资规模和资金结构相关。
　　n—贷款年限
　　i—年利率
　　（2）当贷款总额分年均衡发放时，房地产建设期的贷款利息为：
　　Pj-1—建设期第j-1年年末贷款累计金额与利息
　　Aj—建设期年贷款金额
　　i—年利率
　　4.5 基准投资收益率的确定
　　房地产基准投资收益率可以通过多种比较方法来确定。论文参考，房地产市场。一是可以与房地产业中的其它投资者进行比较，取房地产业的平均投资收益率作为基准收益率；二是可以与历史的投资收益率相比较，取某一年的投资收益率作为基准收益率；三是可以与其它行业的投资收益率相比较，取某一行业的投资收益率作为基准收益率。
　　5结论
　　将粗略计算出来的投资收益率与一个事先确定的房地产基准投资收益率相比较,便可判断是否具有投资机会。注意这里的基准收益率依所处的城市和房地产类型的不同而不同,从目前来看,大致在15%-20%之间。
　　若预期的投资收益率＜基准收益率，则应该放弃该房地产投资机会
　　若预期的投资收益率≥基准收益率，则应该接受该房地产投资机会

［参考文献］
［1］张永岳.房地产市场营销［M］.北京：高等教育出版社,1998,12:83-90.
［2］MikeE.Miles,Gayleberens,MarcA.Weiss.房地产开发原理与程序［M］.北京:中信出版社,2003,9:392-393.
［3］马秀岩.项目融资［M］.北京:中国财政经济出版社,2002,12:42.
［4］王伟宇,李淑同.房地产开发项目可行性研究与经济评价手册［M］.北京:地震出版社,2001,9:447.